もしもの時に～不動産相続の基本～

もしも、の時の心構え


もしも、は急にやってくる事も少なくありません。考える時間が十分に取れないことも多々あります。相続についての仕組みや対策については、事前に把握し準備をしておくと、もしもの時に役立ちます。

財産は大きく分けると、”現金”や”有価証券”などの金融資産と、”土地”や”家屋”などの不動産に分かれます。
金融資産は相続人が複数存在する場合、遺産分割協議も行いやすいですが、不動産については単純に割る、というのが難しいのは想像に難くありません。しかし金融資産よりも不動産が相続に係わるうちの５割を超えるとも言われています。
それほど、不動産の相続については身近なものとなっています。

被相続人が亡くなり、相続をすると決まると、原則は１０カ月以内に相続税の申告と納税が必要となります。
通常は、路線価などから相続税が算出され、金融資産の相続税と合わせ納税をする、という流れになります。遺産の分割協議などもスムーズに終わり、不動産をそのまま所有し続ける場合等は、それで終了です。

遺産相続については各ご家庭によってパターンも千差万別ですが、その中で頭を悩ませやすい代表的な例としては

「不動産１つに対して相続人が複数人、不動産の単純な分割が難しい場合」

「相続税が多額になったが、メインは不動産の為金融資産から相続税を支払う事が困難な場合」

です。

いずれの場合も、最終的には不動産を売却し金融資産として分割する事が多いように見受けられます。特に兄弟が多い家族などは事前に被相続人も含め話し合いをし、遺言書の作成等をしておく方がスムーズになることが多いです。

認知症は、不動産売買でのトラブルになりやすい原因として近年周知され始めています。理由は簡単で、不動産の所有者が認知症になった場合、売却が非常に困難となるからです。

それと相続にどう関係が？とお思いの方も多いですが、それが大いにアリなのです。

まず、不動産売却は、所有者の意思が非常に尊重されます。そして認知症は進行していると、この意思表示が出来ないと判断されることが多いのです。意思表示が出来ない＝売却意向は無い、とされます。
これ自体に問題はありません。むしろ騙されて売却をしてしまう、などの抑止に繋がるので法整備が整ってきたのは良い事だと言えます。

ではどういった場合に問題になるのか？ここからは一例をあげてご紹介します。


ご主人が亡くなり、奥様と息子さんが相続人となったとします。不動産は自宅１つ、この場合法律で定められた相続は1/2ずつになるので自宅を奥様と息子さんで相続、になります。相続登記を行い、不動産は共有名義となったとします。
その後奥様が認知症になってしまい、手厚い介護を受ける為に施設に入所され、息子さんは別の場所に引っ越す為不動産は誰も住まなくなってしまった。なので売却をしたい・・・ここで大問題が発生、売却が出来なくなってしまっているのにお気づきですか？

売却には所有者の意思が尊重されます。そして不動産は共有名義・・・奥様の意思が必要になります。認知症で判断能力の低下が認められると売却をしたい、という意思そのものが困難だと判断されるのです。青年後見人を選任することで回避可能ですが、手続きには費用と時間がかかります。息子さんのみの名義にする、というのも、意思確認が必要なのでこの状況だと厳しいです。


上記の例はあくまでも一例ですが、近年似たような状況になっているお客様からのお問合せが多くなってきているのも事実です。


こうならないようにするには事前に方策をご家族で取り決めておくのが一番です。不動産は誰の名義にしておくのか、等も重要ですので、被相続人も交えてあらかじめ話し合いを行っておくのがオススメです。

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