「まだ売れない…」と悩むあなたへ：不動産売却が長引く理由を徹底解説！最適な売却時期とタイミングを見極める方法 | 奈良県（奈良市・生駒市・大和郡山市）の不動産のことなら株式会社丸山不動産販売

不動産売却を始めたものの、なかなか買い手が見つからず焦りを感じていませんか？
「まだ売れない」と感じる前に、まず不動産売却にかかる一般的な期間を知っておきましょう。


不動産会社に仲介を依頼し、売却活動を開始してから買主に引き渡すまでの期間は、平均して3ヶ月から6ヶ月程度が目安とされています。

この期間を超えても契約が成立しない場合、すなわち「6ヶ月を過ぎても買い手が見つからない」といった状況になれば「売却が長引いている」と判断し、原因の究明と対策を講じる必要があります。

しかし、長引く原因はさまざまで、そのほとんどは適切な対策を打つことで解決できる可能性があります。

 

1.なぜ長引く？不動産売却が長期化する4つの主な理由

売却が長期化する理由は、大きく分けて「価格」「物件」「タイミング」「戦略」の4つに分類できます。ここでは、特に重要な4つの理由について詳しく解説します。
    売却が長引く最大の原因の一つは、価格設定の誤りです。
誰もが大切な資産を高く売りたいと願いますが、相場とかけ離れた高額な設定は、内覧すら入らない状況を生み出します。

 

●　売主の希望価格を優先しすぎている

不動産会社が出した査定価格よりも、売主の希望やローン残債を理由に大幅に高い価格で売り出している場合、市場の需要と乖離し、検討者の候補から外れてしまいます。

●　価格の根拠が不明瞭

適切な価格設定には、周辺の取引事例や物件の状態、市場の動向といった根拠が必要です。根拠が曖昧な価格は、買い手から見ても「割高感」を拭えません。


 

【対処法】 

〇　複数の不動産会社に査定を依頼（相場を把握）： 1社だけの査定に頼らず、複数の会社から査定を受け、その根拠を比較し、客観的な市場相場を把握しましょう。

〇　3ヶ月を目安に見直し： 3ヶ月経過しても内覧や問い合わせが少ない場合は、販売戦略や価格を見直す最適なタイミングです。

 

物件そのものの状態や情報が買い手に伝わっていないことも、売却が長引く大きな理由となります。

 

●　情報開示の不足

築年数や間取りといった基本的な情報だけでなく、リフォーム履歴、設備の状態、周辺環境の利便性など、詳細な情報提供が欠けていると、買い手は不安を感じて購入をためらいます。

 

●　物件の状態が悪い

設備に故障がある、部屋が散らかっている、カビや汚れが目立つなど、内覧時の印象が悪いと、価格に見合わないと判断されます。特に、水回りや玄関周りの印象は重要です。

 

●　訴求ポイントが曖昧

その物件の持つ特長（例：日当たりの良さ、収納の多さ、眺望など）が広告文や写真で効果的に訴求されていないと、魅力が半減します。

【対処法】

〇　 内覧前の準備を徹底： 掃除、整理整頓を行い、可能であれば簡単な修繕（電球交換、水回りの清掃）を実施します。

〇　 情報開示を積極的に： 物件レポートや設備の状態を正直に開示することで、信頼性を高めます。

 

 

不動産市場には、需要が高まる「繁忙期」とそうではない「閑散期」があります。
市場の動きと売却のタイミングがずれていると、売却が長引く原因になります。

 

●　市場の繁忙期を逃している

進学や転勤などによる新生活のスタートに合わせて、毎年2月〜3月の春先と9月〜10月の秋は住宅購入の需要が高まります。
この繁忙期を逃すと、必然的に買い手の絶対数が減少し、売却活動が長引きます。

 

●　競合物件が多い時期
繁忙期は買い手も多いですが、同時に売り出す物件も増えます。戦略的に閑散期を狙う選択肢もありますが、一般的には需要の高い時期を狙う方が早く売れやすいです。

【対処法】

〇　繁忙期を逆算して準備： 繁忙期に売却活動を本格化させるため、その3ヶ月前（例：3月成約を目指すなら12月）から査定、契約、物件の整備を始めるのが理想です。


 

  売主自身の問題ではなく、依頼した不動産会社の戦略や担当者の力量によって売却が長引くこともあります。

●　専任媒介契約での活動不足

専任媒介契約を結んだにもかかわらず、物件の囲い込み（自社で両手仲介を狙うために他社への情報提供を制限すること）が行われ、幅広い買い手に情報が行き渡っていない可能性があります。

 

●　広告活動の不十分さ

インターネット広告の質が低い（写真が暗い、情報が少ない）、オープンハウスの開催がないなど、積極的な集客活動が行われていない場合です。

● 担当者とのコミュニケーション不足

担当者からの報告が少ない、質問への対応が遅いなど、信頼関係が築けていない場合、販売活動の状況把握や価格見直しのタイミングを逃しやすくなります。

【対処法】

〇　媒介契約の種類を見直す
長期間売れない場合、一般媒介への切り替えや、専任媒介契約の更新時に他社への切り替えを検討します。

〇　 活動報告を求める

広告掲載状況、問い合わせ件数、内覧者の反応など、具体的な販売活動の報告を定期的に求め、戦略が適切かを確認しましょう。


 

2.最適な「売却時期」と「タイミング」を見極める方法

不動産売却のタイミングは、「季節的要因」「経済的要因」「個人的要因」の3つの要素から総合的に判断することが重要です。
 

前述の通り、不動産市場には活発な時期があります。
 

期間	市場の動き	特徴と最適なタイミング
1月～3月	最も活発な繁忙期	転勤・進学による需要が最大。高く、早く売れる可能性が高いベストシーズン。
4月～8月	閑散期（落ち着く）	新生活シーズンが終わり需要が落ち着く。競合物件も少なくなるため、じっくり交渉したい場合に有利に働くこともある。
9月～11月	第二の繁忙期	転勤や人事異動による需要が増加。春に次いで買い手の動きが活発になる良い時期。
12月	閑散期（年末）	年末で動きが鈍るが、「年内に決めたい」という層が一定数いる

ポイント： 理想は、2月〜3月の成約を目指し、その3ヶ月前（11月〜12月）から販売活動を開始することです。

※上記については、あくまで一般的な考え方であり、当社では、特にこの1月〜3月に限定して「極端な需要の増加」や「価格交渉で有利になる」といった状況を強く感じてはおりません。

これは、当社の取り扱い物件の特性や営業戦略、または市場環境の変動により、年間を通じて一定の需要が見込まれるためです。

お客様の物件が持つ価値を最大限に引き出し、時期に関わらず最適な条件でご売却できるよう、引き続き尽力いたします。





 

個人の事情とは別に、市場全体や税制面から判断するタイミングもあります。

 

●　景気や金利の動向

〇　景気が良い・低金利の時期： 住宅ローンの借入がしやすいため、購入希望者が増え、売却に有利に働きます。

〇　金利上昇の兆し：金利が上がる前に住宅ローンを組みたいという駆け込み需要が発生し、売却のタイミングとなることがあります。

 

●　所有期間による税金の優遇

不動産の所有期間が5年を超えているかどうかは、譲渡所得にかかる税率に大きな影響を与えます。

・5年以下（短期譲渡所得）：税率が約39％

・5年超（長期譲渡所得）： 税率が約20%

税負担を大幅に軽減できるため、税金面から見ると所有期間が5年を超えた後が最適な売却時期となります。

 

建物の資産価値は、築年数とともに下落します。特に以下のタイミングは重要です。

●　戸建ての場合

築20年を過ぎると建物の評価額はほぼゼロになることが多いとされています。築15年以内での売却が高値を狙いやすいタイミングです。

 

●　マンションの場合

築25年を超えると、住宅ローン控除が適用されなくなる（耐震基準適合証明書等がない場合）ため、需要が落ちる可能性があります。築25年以内を目安とするのが望ましいです。

 

●　大規模修繕の前

マンションの場合、大規模修繕工事の直前に売却するタイミングも考えられます。
修繕前に売れば修繕積立金の値上がりリスクを避けられ、修繕後に売れば物件の魅力がアップするというメリット・デメリットがあります。

 

3.「まだ売れない」状況を打破するための具体的な対策

売却が長引いている場合、以下の対策を速やかに実行に移しましょう。

【対策1：売り出し価格の見直しを冷静に実行する】


●　相場価格の再査定： 複数の会社から改めて査定を取得し、現在の売り出し価格が市場相場からどの程度乖離しているかを再確認します。

●　 思い切った値下げの検討： 売り出しから3ヶ月以上が経過し、問い合わせや内覧がない場合は、5%〜10%程度の値下げを検討するタイミングです。
小さな値下げを繰り返すよりも、一度で適切な相場に近づける方が、買い手の関心を引きやすい傾向にあります。


 

【対策2：物件の魅力を最大限に引き出す】


●　ハウスクリーニングの実施： 特に水回り、キッチン、浴室の徹底的な清掃は、買い手に与える印象を大きく改善します。

●　 ホームステージングの導入： 家具やインテリアを配置し、モデルルームのように見せることで、生活イメージを持ってもらいやすくなります。これが難しい場合は、写真だけでも専門業者に依頼し、プロの撮影で魅力を引き出しましょう。

●　「売却理由」を前向きに伝える： 「住み替え」や「資産整理」など、前向きな売却理由を伝えることで、物件に問題があるのではないかという買い手の懸念を払拭できます。
 

【対策3：販売戦略と仲介会社を見直す】


●　媒介契約の見直し

・ 専任媒介で売れない場合、一般媒介に切り替えて、より多くの不動産会社に競争原理を働かせることを検討します。

・ または、活動が不十分な不動産会社自体を切り替えることも有効です。



●　 広告活動の改善要求

・掲載されている物件情報（写真、間取り図、紹介文）が魅力的か、他の競合物件と比較して見劣りしていないかを担当者と一緒に確認し、改善を求めます。

・パノラマ写真や動画など、より詳細な情報提供を要求しましょう。

 

4. 成功へ導く「売却時期とタイミング」の最終判断

「まだ売れない」という焦りは禁物ですが、無策で時間を浪費することは、売却価格の下落に直結します。
不動産売却の成功は、「適切な価格設定」と「最適な売却時期・タイミング」を掛け合わせることで実現します。

 

要素	最適な判断基準
価格	複数査定で市場相場を把握し、3ヶ月経過で内覧がなければ見直し
時期（季節）	2月〜3月、9月〜10月の繁忙期に照準を合わせる
タイミング（税制）	所有期間が5年超となり、税優遇を受けられる時期を狙う
戦略	仲介会社の活動報告を厳しくチェックし、3ヶ月で効果がなければ見直す

これらのポイントを押さえ、不動産会社の担当者と密に連携を取りながら、論理的かつ戦略的に売却活動を進めることが、「売却が長引く理由」を解消し、最良のタイミングで売却を完了させるカギとなります。

まずは、現在の販売状況と価格設定を冷静に見直すことからはじめましょう。



 

5. 不動産売却が長引いた実際の事例とその原因

 

【事例】

査定額より10%以上高い価格で売り出したところ、全く反応がなく、結局すぐに価格を下げざるを得なくなった。

最終的な成約価格は、当初の査定額とほぼ同じだったものの、売却活動の時間を無駄にしてしまった。



【理由】

 売り出し価格が相場から大きく外れていたため、購入検討者の対象外になってしまった。


【対策】

複数の不動産会社の査定を比較し、市場の動向を踏まえた適正価格で売り出すことが重要です。

 

【事例】

①　祖父母の代から住み続けた古い家（古家付き土地）を売却。
駅から遠く、家の前の道路も狭いという立地条件から、売れるまでに1年近くかかったが、希望に近い額で売却できた。

②　相続した実家を取り壊す前提で土地を売却。郊外で駅までの距離もある土地だったため、予想よりも売れるまでに時間がかかった。



【理由】

●　築年数が古い、建物の劣化が著しい。
●　立地（駅から遠い、道路が狭い）や生活利便性（周辺に買い物施設が少ない）が悪い。
●　 農地や畑など、買い手が限定される物件だった。



【対策】

立地条件や物件の状態が不利な場合は、時間を要することを前提に、売却に強い専門の不動産会社を探すか、価格を調整する必要があります。

 

【事例】

使っていない畑を売却したが、最初はなかなか買い手が見つからず時間がかかった。
途中で農地売却に強い不動産会社に乗り換えたところ、すぐに売却が完了した。



【 理由】

●　売却したい物件の種別やエリアが、依頼した不動産会社の得意分野とマッチしていなかった。
●　担当者の営業力や売却活動への積極性が不足していた。



【対策】

 複数社を比較し、売却実績や専門性、担当者の対応をしっかり見極めて依頼することが大切です。

 

【事例】

内覧時に、売主の対応が悪かったり、日程調整の連絡が遅れたりしたことで、買い手の印象が悪くなり、購入を躊躇されてしまった。



【 理由】
 高額な買い物である不動産は、内覧時の印象が非常に重要ですが、売主側の不誠実な対応が信頼を損ねた。



【 対策】

 内覧時には丁寧な対応を心がけ、物件をきれいに掃除したり、生活感を抑えるなどの工夫も効果的です。

 




 

これらの事例から、不動産売却を成功させるには、適正な価格設定、信頼できる不動産会社選び、そして戦略的な売却活動が重要であることがわかります。

 

6. よくある質問と回答

Q 売り出し価格を高く設定するのは、やはりNGですか？

Q 売却が長引くほど、売却価格は下がり続けるのでしょうか

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7. まとめ