「フラット35」とは？完全ガイド！夢のマイホームを叶える固定金利の魅力 | 奈良県（奈良市・生駒市・大和郡山市）の不動産のことなら株式会社丸山不動産販売

フラット35は、長期固定金利で安心して住宅ローンを組める制度として人気がありますが、利用にあたっては注意点や誤解しやすいポイントも存在します。今回はフラット35について詳しくご紹介いたします。

 

1.フラット35の基本概要

フラット35とは何か？特徴と仕組み
 

　フラット35について簡単に説明すると、これは住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。

全国の金融機関と提携して取り扱われており、新築住宅や中古住宅の購入資金として幅広く利用されています。この住宅ローンの最大の特徴は、借入時に金利が確定し、返済期間の終了までその金利が変わらないところにあります。

これにより、金利変動リスクがなく、将来の家計計画を立てやすいという安心感が得られます。

 

利用可能な金融機関と住宅金融支援機構の役割
 

　フラット35は、全国300以上の金融機関で取り扱われており、申込者は自分のニーズに合った金融機関を選べます。

そして、住宅金融支援機構はフラット35の制度設計や基盤を提供する役割を担っています。

具体的には、各金融機関が資金を提供する際の債券を買い取る業務や、住宅ローンの円滑な運営をサポートしています。この提携によって、安定した金利での長期借り入れが可能となっているのです。

全期間固定金利の魅力とは？変動金利との違い
 

　フラット35の大きな魅力は「全期間固定金利」によって借入時の金利が最後まで変わらない点です。

これに対し、一般的な変動金利型の住宅ローンでは、市場金利の動向により金利が変動します。そのため、金利が上昇した場合は返済額が増加するリスクがあります。

一方、フラット35では金利が一定のため、金利上昇に左右されることがなく、将来的な返済の見通しが明確に立てられます。この安定感が、資金計画において大きな安心感をもたらします。

 

借入期間や金利の範囲について
 

　フラット35の借入期間は15年から35年まで設定可能です（ただし、親子リレー返済を利用すれば更に幅が広がります）。

2025年現在における金利の範囲は、借入期間15年～20年で年1.430%～3.470%、21年～35年で年1.820%～3.860%となっています。

また、通常は借入期間が長いほど金利が高くなる場合がありますが、適用条件や金融機関により異なる点が魅力的です。

 

適用対象となる住宅の基準
 

　フラット35は利用可能な住宅にも一定の基準を設けています。

基本的には、高い技術基準を満たした住宅が対象となり、具体的には耐震性、省エネルギー性能、住宅面積などが要件に含まれます。

新築住宅の場合は建築基準法を満たすことが前提ですが、一定の技術水準を満たしたマンションや戸建住宅は、適合証明書を取得することで利用が可能です。

また、制度の趣旨上、投資用物件や第三者への賃貸を目的とした物件には利用できないことも重要なポイントです。

 

2. フラット35のメリットとデメリット

メリット：返済額が一定で安心感を得られる
 

　フラット35の最大のメリットは、全期間固定金利型である点です。

金利が契約時に確定するため、返済額が初回から最終回まで変わらず、家計管理をしやすいという安心感があります。特に長期にわたって返済が続く住宅ローンでは、経済環境や市場金利の変動が与える影響を受けにくい点が大きな魅力です。

また、資金計画を安定させたい方や、将来の収入が不安定になりがちなライフステージが変化する世代にも適しています。フラット35については、その固定金利を活かして、家計へのリスクを回避できる点が評価されています。

デメリット：頭金が少ない場合の金利の上昇リスク
 

　フラット35には一方で、頭金が少ない場合に対応する金利が高く設定される可能性があります。

頭金の割合が10％未満の場合、通常の低金利よりも高めの金利が適用されるケースがあり、結果として総返済額が増えるリスクがあります。

また、固定金利のために、変動金利が低い期間が長く続いた場合、相対的に割高感を感じることもあるかもしれません。

頭金がある程度用意できる場合のほうがより有利な条件で利用できるため、事前に計画を立てておくことが重要です。

 

保証料や団信（団体信用生命保険）の特徴
 

　フラット35では、通常の住宅ローンにおいて義務付けられる保証料が不要となっています。

これにより初期費用を抑えられる点が特徴です。また、団体信用生命保険（団信）の加入は任意となっていますが、団信を利用する場合でも保険料が金利に含まれる形になり、別途費用として支払う必要がありません。

このように、保証料や団信の面での柔軟性がフラット35の特徴の一つです。必要に応じてオプションを選べるため、個人の事情に応じた選択が可能です。

 

他の住宅ローンとの比較
 

　フラット35は、変動金利や固定期間選択型金利を採用する他の住宅ローンと比較しても、長期の安定性が際立っています。

一方で、短期での返済を計画している場合や、金利が今後低下するという予測がある場合には、変動金利型を選ぶ方がメリットを感じる場合もあるかもしれません。

また、フラット35では投資用物件の購入や賃貸目的の住宅には利用できないため、利用目的に合わせた選択が求められます。返済計画や利用目的をしっかりと整理した上で選択することが大切です。

 

特定条件による金利引き下げの仕組み
 

　フラット35には、省エネルギー性や耐震性を備えた住宅に適用される「【フラット35】S」や、地方自治体と連携した「地域連携型」といった特別プログラムがあり、一定の条件を満たすことで借入金利の引き下げが受けられる仕組みがあります。

例えば、省エネルギー性能が高い住宅を取得した場合、一定期間の金利が年▲0.25%引き下げられることがあります。

このような制度を活用することで、さらにお得に利用することができるため、対象物件の条件を確認しておくことが重要です。

3.フラット35の申し込みから利用までの流れ

事前審査と必要な書類
 

　フラット35を利用する際の第一歩は、事前審査を行うことです。
事前審査によって、自分の年収や借入希望額が条件に合致しているかを確認できます。

事前審査に必要な書類としては、本人確認ができる書類（運転免許証やパスポート）、収入証明書（源泉徴収票や確定申告書など）、購入予定の物件に関する情報などが含まれます。これらの書類を準備しておくことがスムーズな手続きにつながります。
 

 

適合証明書の取得と物件検査
 

　フラット35を利用する場合、物件が技術基準に適合していることを証明する「適合証明書」の取得が必要です。

この証明書は、住宅金融支援機構が定める基準に基づいて、専門機関が作成します。

対象物件には省エネルギー性や対震性などの基準が求められるため、物件選びの段階でフラット35利用可能な条件を満たしているか確認しておくことが重要です。

購入予定の物件が基準に合致しない場合、利用できないことがあるため注意が必要です。

 

契約から資金受取までの具体的なステップ
 

　事前審査が通過し適合証明書の取得が完了したら、本審査に進みます。

本審査では、物件の詳細や借入条件、申込者の信用状況がさらに詳しく審査されます。本審査を通過した後、金融機関と正式な契約を結び、実際の資金が提供されます。

資金は不動産業者などに直接振り込まれる形となり、諸手続きが完了すると晴れて物件の取得が可能となります。

 

返済計画を立てる際のポイント
 

　フラット35は全期間固定金利であるため、返済額が一定となるメリットがあります。

そのため、長期的な返済計画を立てやすいのが特長です。返済計画を立てる際は、月々の返済額が無理なく支払える範囲であるかを確認し、将来の収入減少や出費増加にも備える必要があります。

また、繰上返済を利用すると利息の負担を軽減できるため、計画の中で繰上返済を検討することもおすすめです。

4. 利用時の注意点やよくある質問

フラット35は、長期固定金利で安心して住宅ローンを組める制度として人気があるますが、利用にあたっては注意点や誤解しやすいポイントがあります。以下にご説明します。　





フラット35を利用する際の注意点
①物件が一定の技術基準を満たしている必要がある
・フラット35を使うには、物件が「適合証明書」を取得する必要があります。
・築年数や構造、床面積などに基準がある、どんな住宅でも使えるわけではありません。
✅例えば
・戸建の場合：床面積が70㎡以上（地域によっては50㎡）
・マンションの場合：専有面積が30㎡以上
・耐震性や断熱性などもチェック対象に


②金利は申込時ではなく「融資実行時」の金利が適用される
・フラット35は、申し込んだ時点の金利ではなく、実際にお金を借りる時（融資実行時）の金利が適用される。
・そのため、金利が上昇傾向のときは、契約時より金利が高くなる可能性があるので注意が必要です。


③団信（団体信用生命保険）は任意加入（別料金）
・多くの民間ローンでは、団信保険料が金利に含まれていますが、フラット35は別途加入（任意）
・加入する場合は、保険料分が上乗せされて金利が高くなります。
・加入しない選択も可能ですが、万一の備えがないまま借入することになるのでリスクが伴います。



④収入に応じた返済負担率の制限がある
・フラット35では、返済負担率の上限が設けられています。
・年収400万円未満：返済負担率30％以下
・年収400万円以上：返済負担率35％以下
⇒返済負担率＝住宅ローン返済額÷年収



⑤諸費用や工事費込みで借りられないこともある
・フラット35では、原則として土地・建物の取得費用のみが対象です。
・リフォーム費用や家具購入費などは借入できません。
・建築費と土地代を合わせた「建築条件付き土地」などは、取り扱いに注意が必要です。



 

5. フラット35で叶える理想の住まい


フラット35による購入事例
 

　フラット35は、多くの人々が夢のマイホームを実現するために活用しています。

例えば、子育て世代が郊外に広い敷地の新築住宅を購入したケースや、老後の暮らしを考えたシニア世代が中古住宅をリフォームして利用するケースなどがあります。

全期間固定金利の安定性から、将来の返済計画を立てやすい点が多くの利用者に支持されています。

また、省エネルギー性が高い住宅や耐震性が優れた住宅を取得する場合、フラット35の特別金利引き下げ制度が適用され、さらにお得に借入ができることもポイントです。




 

長期優良住宅や省エネルギー住宅での活用
 

　フラット35は、長期優良住宅や省エネルギー住宅の取得を検討している方にとっての強い味方です。

これらの高品質住宅は、耐震性、省エネルギー性能、劣化対策などの面で優れた基準を満たしており、将来の資産価値を守る重要な要素です。

また、こうした住宅を購入する際には「フラット35（S）」の利用が可能で、一定期間金利が引き下げられるため、返済の負担軽減が期待できます。

特に環境意識が高まる中、エネルギー効率の高い住宅を選ぶことで、光熱費を抑えながら快適な生活を送れるのも魅力です。





理想の住まいを叶える3つの力

①金利上昇に縛られない「安心の固定金利」

・返済額が変わらないので、将来のライフプランが立てやすい。
・教育費や老後資金を同時に考えられる。
・「子供が成長しても安心して暮らせるすまい」を設計できる。

実例
30代夫婦が固定金利で安心して住宅ローンを組み、将来の子供の大学進学費用も確保できた。


②自由な住宅選び、間取り、リノベーションに対応

・フラット35は、新築はもちろん、中古住宅やリノベーション物件にも利用可能。
・「築古物件をおしゃれにリノベして、理想の空間にしたい」人にもぴったり
・こだわりの注文住宅でも利用できるため、世界に一つだけの家づくりもOK。

実例
郊外の中古戸建を購入し、広々リビングとウッドデッキ付きにリノベ。ローン返済は固定で安心。


③地域に根差した生活の実現

・フラット35なら、地方移住や地元へのUターン住宅取得にも利用しやすい。
・特に「フラット35地域連携型」では自治体との連携により金利優遇や補助制度も受けられるケースがある。

実例
地方都市で子育て環境の良い家を購入。自治体の補助と併用で、生活と家計にゆとりが生まれた。




6. 地方移住・子育て世代への支援とフラット35


　近年、地方移住を希望する人が増えており、フラット35はそうしたニーズにも対応しています。

地方の住宅購入を支援する「地域連携型」の金利引き下げ制度を活用すれば、さらに経済的な負担を軽減することが可能です。

また、広い庭や自然環境の中で子育てをしたいという家族にとっても、長期安定した返済計画を立てられるフラット35はとても魅力的です。

こうした支援制度を上手に活用することで、理想の住環境を手に入れることができます。




◆地方移住・子育て世代の住まい支援とは？

国や地方自治体は、人口減少や都市部の過密の緩和を目的に「地方への移住」や「子育て支援」策を推進しています。

✅移住者向けの住宅補助金
✅子育て世代への住宅購入支援
✅フラット35による金利引き下げ支援（地域連携型）
これらを活用すれば、安心して地方で理想の住まいと暮らしを手に入れることが可能です。



◆「フラット35子育て支援型・地域連携型」とは？

✅フラット35地域連携型
・地方自治体と住宅金融支援機構が連携して、金利を引き下げる仕組み。
・対象者：移住者、子育て世代、若年世帯など
・金利引き下げ：当初5年間、年▲0.25％～0.5％（自治体によって異なる）
・要件：対象となる自治体の条件（年齢・家族構成・住宅性能など）を満たす必要あり

✅フラット35子育て支援型（地域連携型の一種）
・特に子育て中の世帯（18歳未満の子供がいる家庭）向けの金利優遇制度
・自治体の支援制度とセットで利用する形式
・住宅の性能基準（フラット35S）も満たせばさらに優遇拡大



◆支援を受けるための主な条件

項目	内容
年齢制限	申込者の年齢が40歳未満（自治体により異なる）
世帯構成	小学生以下の子供がいる、または夫婦のいずれかが若年層
移住要件	東京圏からの移住、または市町村が定める移住促進対象区域内
住宅の性能	フラット35Ｓの基準（省エネ性・耐震性など）を満たす
自治体の支援制度利用	補助金・家賃補助・住宅取得助成などとセットでの活用





 

7. 現在の金利動向と効果的な利用のタイミング


フラット35は長期固定金利であるため、金利の動向を確認しつつ利用のタイミングを考えることが重要です。

2025年5月現在の最頻金利は、15～20年の返済期間で年1.430%、21～35年の返済期間で年1.820%とされています。

しかし、金利は経済状況や政策により変動するため、最新の金利情報を定期的にチェックすることをおすすめします。特に、金利が低い時期に申し込むことで、返済総額を抑えられる可能性があります。

また、特典や金利引き下げ制度を上手に活用することで、さらに負担を軽減できる場合もあります。






※2025年5月17日　記事作成時点の内容になります。
 

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8. まとめ

理想の暮らしを、理想の土地で、理想の家で。
フラット35と地域の支援制度を上手に活用すれば、子育て世代や移住希望者でも、無理のない住宅取得が可能になります。