「フラット35」とは？完全ガイド！夢のマイホームを叶える固定金利の魅力 | 奈良県（奈良市・生駒市・大和郡山市）の不動産売却・購入のことなら株式会社丸山不動産販売

住宅購入を検討している方の中には、

 

「フラット35どんな住宅ローンなの？」

 

「変動金利とどちらが良いの？」

 

「自分でも利用できるの？」

 

と疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

 

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。

 

借入時の金利が返済終了まで変わらないため、将来の返済計画を立てやすいことが大きな特徴です。




近年は金利上昇への不安から、フラット35を検討する方が増えています。

この記事では、フラット35の仕組みメリット・デメリット、利用条件、申し込みの流れまでわかりやすく解説します。

 

 

1.フラット35の基本概要

フラット35とは何か？特徴と仕組み

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関と提携して提供する「全期間固定金利型」の住宅ローンです。

 

住宅購入時に借入金利が確定し、完済まで金利や毎月の返済額が変わらないことが最大の特徴です。

 

一般的な変動金利型住宅ローンでは、市場金利の変動によって返済額が増減する可能性がありますがフラット35は返済計画が立てやすく、将来の家計が管理しやすい住宅ローンとして多くの方に利用されています。

フラット35は、住宅金融支援機構が直接融資を行うのではなく、民間金融機関が融資し、その住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取る仕組みで運営されています。


これにより、長期間にわたる固定金利を実現しています。


また、全国の金融機関で取り扱われているため、利用者は金利や事務手数料などを比較しながら申込先を選ぶことができます。


　　　

 

フラット35は借入時の金利が完済まで変わりません。

そのため、

〇金利上昇リスクを避けられる

〇将来の返済額が予測しやすい

〇教育費や老後資金の計画を立てやすい

といったメリットがあります。

 

返済期間は原則15年以上35年以下で設定できます。

長期間で返済することで毎月の負担を抑えられる一方、返済期間を短くすると総支払利息を減らせるため、自身のライフプランに合わせて選択できます。

 

フラット35では100万円以上8,000万円以下の範囲で借入が可能です。

土地購入費や建築費、中古住宅購入費など幅広い住宅取得資金に利用できます。
 

一般的な住宅ローンでは保証会社への保証料が必要になるケースがありますが、フラット35では原則として保証料が不要です。

そのため、初期費用を抑えやすいというメリットがあります。
 

一定の条件を満たした住宅では、金利優遇制度を利用できます。

 

代表的な制度として、

フラット35S

子育てプラス

地域連携型

維持保全型

などがあります。

 

省エネ住宅や長期優良住宅、子育て世帯向け住宅などは一定期間金利が引き下げられる場合があります。

 

2. フラット35のメリット

フラット35最大のメリットは、借入時に決定した金利が完済まで変わらない「全期間固定金利」であることです。

一般的な変動金利型の住宅ローンは、金融政策や市場金利の影響を受けて金利が上昇する可能性があります。

そのため、将来的に毎月の返済額が増え、家庭への負担が大きくなるリスクがあります。


 

一方、フラット35は借入時に返済額が確定するため、将来の金利変動に左右されません。

毎月の返済計画が立てやすく、教育費や車の購入費用、老後資金の準備など長期的なライフプランを考えながら安心して住宅ローンを返済できます。

特に近年は金利上昇への関心が高まっており、

「住宅ローンの返済額を安定させたい」
「将来の支出を予測しやすくしたい」という方にとって、フラット35は大きな安心材料となっています。

 

住宅ローンを利用する際、多くの金融機関では保証会社への保証料が必要となります。

保証料は借入金額によって異なりますが、数十万円程度かかるケースも少なくありません。

しかし、フラット35では原則として保証料が不要です。

そのため、住宅購入時の初期費用を抑えることができ、自己資金に余裕がない方でも利用しやすい住宅ローンとなっています。

住宅購入時には、頭金だけでなく登記費用や火災保険料、仲介手数料などさまざまな諸費用が発生します。
保証料が不要なフラット35は、これらの費用負担を軽減できる点も大きな魅力です。

住宅購入にかかる総費用を少しでも抑えたい方にとって、フラット35は有力な選択肢といえるでしょう。

 

フラット35は、一般的な住宅ローンと比較して利用しやすい点も特徴です。

民間金融機関の住宅ローンでは、勤続年数や勤務先の規模、雇用形態などが重視されることがあります。

しかしフラット35は、住宅金融支援機構の基準に基づき、年収や返済負担率などを総合的に判断するため、会社員だけでなく幅広い職業の方が利用しやすい仕組みとなっています。


例えば、
〇自営業の方
〇 個人事業主の方
〇 転職して間もない方
〇 契約社員や派遣社員の方

なども、条件を満たせば利用できる可能性があります。

住宅ローン審査に不安を感じている方にとって、フラット35は検討する価値の高い住宅ローンです。

    

フラット35には、一定の基準を満たした住宅を購入する場合に利用できる「フラット35S」という金利優遇制度があります。


省エネルギー性能の高い住宅や長期優良住宅、耐震性能に優れた住宅などが対象となり、一定期間金利が引き下げられます。

金利がわずかに下がるだけでも、住宅ローンの返済総額は大きく変わります。

そのため、高性能住宅を検討している方にとっては大きなメリットといえるでしょう。

また、住宅性能の高い住まいは光熱費の削減や快適な居住環境の実現にもつながるため、住宅ローンの負担軽減と住みやすさの両方を実現できる可能性があります。

フラット35Sを活用することで、より有利な条件でマイホームを購入できるため、住宅購入を検討している方は対象条件を確認しておくことをおすすめします。




 

ラット35は、
「全期間固定金利による安心感」
「保証料不要による初期費用の軽減」
「自営業者や個人事業主でも利用しやすい審査基準」
「フラット35Sによる金利優遇制度」など、多くのメリットを持つ住宅ローンです。




特に、将来の金利上昇リスクを避けながら安定した返済計画を立てたい方には非常に適した住宅ローンといえるでしょう。

住宅ローン選びは、マイホーム購入後の家計にも大きく影響します。
フラット35の特徴やメリットを十分に理解し、自分に合った住宅ローンを選ぶことが大切です。
住宅購入や住宅ローンのご相談は、不動産会社や金融機関へ早めに相談することをおすすめします。

 

3.フラット35のデメリット

フラット35は全期間固定金利による安心感が大きな魅力ですが、住宅ローンを選ぶ際にはメリットだけでなくデメリットも理解しておくことが大切です。

ここではフラット35を利用する前に知っておきたい注意点について詳しく解説します。

 

フラット35は借入時の金利が完済まで変わらない「全期間固定金利型住宅ローン」です。

そのため、将来の金利上昇リスクを回避できる反面、一般的には変動金利型住宅ローンよりも金利が高めに設定されています。

近年は超低金利の影響により、変動金利を選択する人も多く、借入当初の返済額だけを見るとフラット35の方が高く感じられる場合があります。

例えば、同じ借入金額・返済期間で比較した場合でも、金利差によって毎月の返済額や総返済額に大きな差が生じることがあります。


将来的に金利が低いまま推移した場合は、変動金利の方が結果的に支払総額を抑えられる可能性もあります。

ただし、変動金利には将来的な金利上昇リスクがあるため、「返済額が変わらない安心感」を重視するか、「当初の返済負担の軽さ」を重視するかを検討することが重要です。

住宅ローン選びでは、単純な金利の低さだけでなく、ライフプランや家計の安定性も考慮して比較するようにしましょう。

 

フラット35を利用するためには、購入する住宅が住宅金融支援機構の定める技術基準を満たしている必要があります。

一般的な住宅ローンでは金融機関の審査が中心となりますが、フラット35では住宅そのものの性能や品質についても確認が行われます。

そのため、物件によっては「適合証明書」の取得が必要となり、手続きや費用が発生する場合があります。

特に中古住宅を購入する場合は注意が必要です。

築年数が古い物件や建物の状態によっては基準を満たせず、フラット35を利用できないケースもあります。

また、新築住宅であっても、事前にフラット35対応物件かどうかを確認しておかなければ、契約後に利用できないことが判明する可能性があります。

住宅購入を検討する際は、不動産会社や住宅ローン担当者に相談し、フラット35の利用条件を事前に確認しておくことが大切です。

 

ラット35では、頭金の割合によって適用金利が異なる場合があります。

一般的に、購入価格に対して十分な頭金を用意できる人ほど、低い金利が適用される傾向があります。

一方で、頭金が少なく借入割合が高い場合は、金利が高く設定されるケースがあるため注意が必要です。

例えば、住宅価格のほとんどを住宅ローンで借り入れる場合と、まとまった自己資金を準備して借入額を抑える場合では、毎月の返済額だけでなく総返済額にも大きな違いが生じます。

また、頭金が少ないと借入額そのものが増えるため、将来的な家計負担も大きくなります。

住宅購入後には固定資産税や修繕費、教育費などさまざまな支出が発生するため、無理のない資金計画を立てることが重要です。

フラット35をより有利な条件で利用するためには、可能な範囲で頭金を準備し、借入額を抑えることがポイントとなります。

 

4. フラット35を利用できる住宅の条件

フラット35はどの住宅でも利用できるわけではありません。

住宅金融支援機構が定める「技術基準」を満たした住宅のみ利用できるため、住宅ローンの審査だけでなく、物件自体の審査も必要になります。

住宅購入後に「フラット35が使えない」とならないためにも事前に条件を満たしておきましょう。

 

1.一定以上の床面積が必要


フラット35では住宅の広さに基準があります。

〇一戸建て住宅：50㎡以上
〇 マンション：30㎡以上

また、店舗兼住宅などの場合は、住宅部分の床面積が店舗部分以上であることが条件です。


 

2. 耐震基準を満たしていること


住宅の安全性を確保するため、耐震基準への適合が求められます。

特に中古住宅では、

〇1981年（昭和56年）6月1日以降の新耐震基準で建築されていること
〇 それ以前の建物は耐震評価基準に適合していること
が必要です。


築年数の古い住宅を購入する場合は、フラット35対応物件かどうかを事前に確認しましょう。

 

3. 接道義務を満たしていること


戸建住宅の場合、原則として一般の道路に2m以上接している必要があります。

これは建築基準法上の再建築や安全性に関わる重要な基準です。

 

4. 住宅としての機能を備えていること


フラット35では「居住用住宅」であることが前提です。


そのため、 居室が2室以上 キッチン（炊事室） トイレ 浴室 が設置されていることが求められます。

 

5. 省エネ性能や断熱性能の基準


近年は省エネ性能の基準が強化されています。

新築住宅では、省エネ基準への適合が必要となっており、断熱性能や一次エネルギー消費量なども確認されます。


さらに、高性能住宅の場合は「フラット35S」の対象となり、一定期間の金利引き下げを受けられる可能性があります。

 

6. 中古住宅は劣化状況もチェックされる


中古住宅の場合は、建物の状態も審査対象です。

例えば、

〇シロアリ被害がないか
〇 土台や床組に腐食がないか
〇 外壁や柱に大きな損傷がないか
などが確認されます。

築年数だけではなく、建物の維持管理状況も重要です。



 

7. 適合証明書の取得が必要


フラット35を利用するためには、住宅が技術基準を満たしていることを証明する「適合証明書」が必要です。

検査機関による物件検査を受け、基準を満たしていると判断された場合に発行されます。

 



 

 

5. フラット35で叶える理想の住まい


フラット35による購入事例
 

　フラット35は、多くの人々が夢のマイホームを実現するために活用しています。

例えば、子育て世代が郊外に広い敷地の新築住宅を購入したケースや、老後の暮らしを考えたシニア世代が中古住宅をリフォームして利用するケースなどがあります。

全期間固定金利の安定性から、将来の返済計画を立てやすい点が多くの利用者に支持されています。

また、省エネルギー性が高い住宅や耐震性が優れた住宅を取得する場合、フラット35の特別金利引き下げ制度が適用され、さらにお得に借入ができることもポイントです。




 

長期優良住宅や省エネルギー住宅での活用
 

　フラット35は、長期優良住宅や省エネルギー住宅の取得を検討している方にとっての強い味方です。

これらの高品質住宅は、耐震性、省エネルギー性能、劣化対策などの面で優れた基準を満たしており、将来の資産価値を守る重要な要素です。

また、こうした住宅を購入する際には「フラット35（S）」の利用が可能で、一定期間金利が引き下げられるため、返済の負担軽減が期待できます。

特に環境意識が高まる中、エネルギー効率の高い住宅を選ぶことで、光熱費を抑えながら快適な生活を送れるのも魅力です。





理想の住まいを叶える3つの力

①金利上昇に縛られない「安心の固定金利」

・返済額が変わらないので、将来のライフプランが立てやすい。
・教育費や老後資金を同時に考えられる。
・「子供が成長しても安心して暮らせるすまい」を設計できる。

実例
30代夫婦が固定金利で安心して住宅ローンを組み、将来の子供の大学進学費用も確保できた。


②自由な住宅選び、間取り、リノベーションに対応

・フラット35は、新築はもちろん、中古住宅やリノベーション物件にも利用可能。
・「築古物件をおしゃれにリノベして、理想の空間にしたい」人にもぴったり
・こだわりの注文住宅でも利用できるため、世界に一つだけの家づくりもOK。

実例
郊外の中古戸建を購入し、広々リビングとウッドデッキ付きにリノベ。ローン返済は固定で安心。


③地域に根差した生活の実現

・フラット35なら、地方移住や地元へのUターン住宅取得にも利用しやすい。
・特に「フラット35地域連携型」では自治体との連携により金利優遇や補助制度も受けられるケースがある。

実例
地方都市で子育て環境の良い家を購入。自治体の補助と併用で、生活と家計にゆとりが生まれた。




6. 地方移住・子育て世代への支援とフラット35


　近年、地方移住を希望する人が増えており、フラット35はそうしたニーズにも対応しています。

地方の住宅購入を支援する「地域連携型」の金利引き下げ制度を活用すれば、さらに経済的な負担を軽減することが可能です。

また、広い庭や自然環境の中で子育てをしたいという家族にとっても、長期安定した返済計画を立てられるフラット35はとても魅力的です。

こうした支援制度を上手に活用することで、理想の住環境を手に入れることができます。




◆地方移住・子育て世代の住まい支援とは？

国や地方自治体は、人口減少や都市部の過密の緩和を目的に「地方への移住」や「子育て支援」策を推進しています。

✅移住者向けの住宅補助金
✅子育て世代への住宅購入支援
✅フラット35による金利引き下げ支援（地域連携型）
これらを活用すれば、安心して地方で理想の住まいと暮らしを手に入れることが可能です。



◆「フラット35子育て支援型・地域連携型」とは？

✅フラット35地域連携型
・地方自治体と住宅金融支援機構が連携して、金利を引き下げる仕組み。
・対象者：移住者、子育て世代、若年世帯など
・金利引き下げ：当初5年間、年▲0.25％～0.5％（自治体によって異なる）
・要件：対象となる自治体の条件（年齢・家族構成・住宅性能など）を満たす必要あり

✅フラット35子育て支援型（地域連携型の一種）
・特に子育て中の世帯（18歳未満の子供がいる家庭）向けの金利優遇制度
・自治体の支援制度とセットで利用する形式
・住宅の性能基準（フラット35S）も満たせばさらに優遇拡大



◆支援を受けるための主な条件

項目	内容
年齢制限	申込者の年齢が40歳未満（自治体により異なる）
世帯構成	小学生以下の子供がいる、または夫婦のいずれかが若年層
移住要件	東京圏からの移住、または市町村が定める移住促進対象区域内
住宅の性能	フラット35Ｓの基準（省エネ性・耐震性など）を満たす
自治体の支援制度利用	補助金・家賃補助・住宅取得助成などとセットでの活用





 

7. 現在の金利動向と効果的な利用のタイミング


フラット35は長期固定金利であるため、金利の動向を確認しつつ利用のタイミングを考えることが重要です。

2025年5月現在の最頻金利は、15～20年の返済期間で年1.430%、21～35年の返済期間で年1.820%とされています。

しかし、金利は経済状況や政策により変動するため、最新の金利情報を定期的にチェックすることをおすすめします。特に、金利が低い時期に申し込むことで、返済総額を抑えられる可能性があります。

また、特典や金利引き下げ制度を上手に活用することで、さらに負担を軽減できる場合もあります。







 

丸山不動産販売に無料で相談

8. まとめ

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全機関固定金利型の住宅ローンです。借入時に金利が確定するため、返済期間中に金利が上昇しても毎月の返済額が変わらず、安心して資金計画を立てることができます。

また、保証料不要やきんり引き下げ制度などのメリットもあり住宅購入を検討する多くのかたに選べれています。
住宅ローン選びで失敗しないためにはフラット35の仕組みや特徴を正しく理解し、自分のライフプランに合った借入方法を選ぶことが重要です。