【奈良県の不動産売却】失敗しない不動産売却「売却時期」と「タイミング」 | 奈良県（奈良市・生駒市・大和郡山市）の不動産のことなら株式会社丸山不動産販売

不動産売却を検討されている方は、「いつ売るのが一番良いのだろうか？」「高く売れるタイミングを逃したくない」と悩んでいませんか？

不動産売却において、売却価格を最大化し、スムーズな取引を実現するためには、物件の魅力だけではなく「最適な時期とタイミング」を見極めることが最も重要です。

特に地域特性が色濃く反映される奈良の市場では、そのタイミング戦略が成否を分けます。

本コラムでは、奈良に密着した不動産のプロが、一般的なセオリーに加え、奈良特有の市場動向や季節要因を踏まえた「高く売るための最適な時期とタイミング」を徹底的に解説します。

 

1. 不動産売却の一般的なスケジュール

まずは、不動産売却の流れとスケジュールを理解しよう！




　不動産売却は、事前準備から契約、そして引き渡しまで、複数のステップを踏む必要があります。

全体の流れを把握し、スケジュールを立てることで、計画的に進めることが可能です。







▼不動産売却までの基本の8ステップ







【ステップ01　　売却相談・価格査定】

ご自宅の売却をお考えなら、まずは当社にご相談ください。
お客様の状況や物件の特徴に応じた最適な売却方法、価格設定、販売時期をご提案いたします。



【ステップ02　　媒介契約の締結】

売却を依頼する際、売主と不動産会社は媒介契約を締結します。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、売主が選べます。



【ステップ03　　売却物件の販売活動】

物件の早期売却を目指し、折込チラシやインターネットで販売活動を行います。

当社にご依頼いただくと、まず登録された購入希望者にご紹介し、さらにホームページやチラシ、不動産ポータルサイトに物件情報を掲載し、広範囲に販売活動を行います。



【ステップ04　　購入の申し込み】

購入希望者から提出された申込書をもとに、契約価格や支払い方法、引渡し時期、付帯設備の引渡し条件などを調整します。
すべての条件が整い次第、不動産売買契約へと進みます。



【ステップ05　　不動産売買契約の終結】

不動産売買契約は、売主と買主が署名・捺印し、手付金を交わすことで成立します。
契約書には重要な権利や義務が記載されており、契約違反があれば違約金が発生する可能性があるため、契約前に不動産会社に確認しておくことが大切です。



【ステップ06　　引き渡しの準備】

「不動産売買契約」を締結後は、引渡しに向けて準備を進めます。
残代金の受領と物件の引渡しは原則的に同時に行うため、引越しやガス・水道会社への連絡、隣地との境界確認などは事前に済ませておく必要があります。



【ステップ07　　決済】

準備が整い次第、残代金を受け取り、買主様への登記移転申請を行います。
所有権移転登記に必要な書類や売却物件の関連書類、鍵を引渡し、登記費用や仲介手数料などを支払い、取引が無事完了します。



【ステップ08　　確定申告】

土地や建物を売却した際の譲渡所得に対する税金は、分離課税として給与所得などとは別に計算されます。
このため、確定申告で譲渡所得を他の所得と分けて申告する必要があります。




 

 

 

 

2. なぜ「時期とタイミング」が売却価格に左右するのか？

 

不動産売却の成功は、単に物件の状態や価格設定だけで決まるものではありません。


物件が市場に出る「時期」と、売主様個々の事情を反映した「タイミング」の二つの要素が、最終的な成約価格と売却期間に大きく影響します。

 

 

不動産の価格は、株や商品と同じく需要と供給のバランスで決まります。


●　 需要が高い時期：購入希望者が多ければ、価格競争が起こりやすく、査定価格よりも高く売れる可能性が高まります。

●　 需要が低い時期：買い手が少なくなるため、値下げをしないと売れ残ってしまうリスクが高まります。

「最適な時期」とは、市場全体の需要が最も高まる時期を指します。




【季節（需要の変動）による影響】

不動産市場には季節的な変動があり、購入希望者が増える「繁忙期」を狙うことで、高く、早く売れる可能性が高まります。



▼繁忙期（特に1月～3月）

●　理由：4月の新年度・新生活（転勤・入学・就職など）に合わせて住居を探す人が最も多くなる時期です。
需要が高まるため、価格交渉で有利になりやすく、売却のチャンスが増えます。



〈出典：国土交通省：不動産価格指数〉

 

 

   

住宅ローン金利の動向や景気の状況も、購入希望者の購買意欲に直結します。 
自分ではコントロールできない外部環境も、売却価格に大きな影響を与えます。


●　低金利の時期：住宅ローンが借りやすくなり、月々の返済額が抑えられるため、高めの価格でも購入に踏み切りやすくなります。

●　景気回復・上昇基調の時期：景気が上向くと、不動産価格の上昇期待から「今買っておこう」という心理が働き、市場が活発になります。

●　周辺の開発状況：近くに新しい駅や商業施設ができるなど開発計画は、その地域の不動産価値を一気に高める要因になります。



これらの外部要因を理解し、売却のタイミングを合わせることが高額売却への第一歩です。



 

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金（譲渡所得税）は、物件の所有期間によって税率が大きく変わります。



●　 所有期間5年超（長期譲渡所得）： 税率が低く抑えられ、手元に残る金額が大きくなりやすいです。

●　所有期間5年以下（短期譲渡所得）： 税率が長期譲渡所得に比べて高くなります。

●　マイホームの特例（所有期間10年超）： 居住用財産の場合、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」など、さらに税制優遇を受けられる場合があります。

これらの特例や税率の違いから、売却する年の1月1日時点の所有期間が5年または10年を超えるかどうかで、税金面での手残りが数百万円単位で変わる可能性があります。


 

 

【具体例：短期譲渡所得】　　

・取得日：2021年4月1日
・譲渡日（売却日）2025年6月1日
・所有期間の判定日：2025年1月１日
⇒この時点の所有期間は3年9か月です。
・判定結果：所有期間が5年以下のため、短期譲渡所得となります。

 

▼適用される税率
合計税率：39.63％

 

【具体例：長期譲渡所得】　　

・取得日：2018年4月1日
・譲渡日（売却日）2025年6月1日
・所有期間の判定日：2025年1月１日
⇒この時点の所有期間は6年9か月です。
・判定結果：所有期間が5年を超えるため、長期譲渡所得となります。

▼適用される税率
合計税率：20.315％

〈出典：国税庁　№3208　長期譲渡所得の税額の計算〉
〈出典：国税庁　№1440　譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）〉

 

 

特に戸建てやマンションでは、築年数が浅いほど価値が高く、売却に適した「築浅」のタイミングが存在します。


●　マンション： 一般的に築25年以内が有利とされます。

●　戸建て： 築15年を超えると価値がなだらかに下がり、築20年を超えると評価額が大幅に下がる傾向があります。

●　 住宅ローン控除： 中古住宅の築年数要件（耐震基準適合など）を満たさないと住宅ローン控除を受けられなくなり、その物件の人気が下がることもあります。
 

〈出典：国税庁　№2100　減価償却のあらまし〉

〈主な減価償却資産の耐用年数表〉




 

一般的にいわれる、不動産売却のベストタイミングは「季節の需要」「現在の市場動向」「税金上の所有期間」「築年数」という複数の要因を総合的に判断して見極めることが重要です。

 

3. 奈良で不動産売却をするポイント

全国的なセオリーに加え、奈良県の特性やエリアごとの市場動向を理解することが、より高い売却成功につながります。

奈良県は、その歴史的背景や、物理的条件からエリアごとに市場が大きく異なります。





【奈良県の特性とエリアごとの市場動向の理解】

●　奈良市（中心部）：観光需要や大学などの存在、交通の利便性から、マンションや収益物件に安定した需要が見込める可能性があります。

●　郊外（生駒・香芝・橿原など）：大阪・京都への通勤圏として需要が高く、一戸建ての市場が活発なエリアもあります。一方で古民家や田園地帯特有のニーズも存在します。

●　過疎化が進む地域：価格競争力だけでなく、物件の特性を活かした独伊の販売戦略が必要になります。





【奈良市場の全体的な傾向と大阪アクセス圏の強さ】

奈良県は、大阪府に隣接してくる地域（生駒市・奈良市西部・香芝市など）と、その他の地域で市場の動向が大きく異なります。


●　大阪アクセス圏（生駒・西大寺周辺など）：大阪への通勤・通学利便性が高いため、人口流入が見られ、不動産価格は比較的堅調に推移していきます。

このエリアでは、前述の「春・秋のシーズン」に合わせて売却することで、競争による高値売却が期待できます。




 

【結論】

地域密着型の仲介会社へ依頼することの重要性 実際、売却依頼をされるお客様自身が、これらの複雑な市場動向やエリアごとの特性を正確に把握することは非常に難しいでしょう。

だからこそ、お客様の物件が持つ真の価値を見抜き、その地域の市場で最も有利に売却するための戦略を立案できる地域密着型の不動産仲介会社へ依頼することが極めて大切になります。

地域密着型の会社は、ローカルな購入希望者のネットワークや、特定のエリアにおける過去の成約事例などの貴重な情報を持っており、それがお客様の売却を成功へと導く確かな力となります。
 

 

当社の不動産売却実績

　　　　　　　　　　
 

 

4. よくある不動産売却失敗例とその回避策

 

 

 

【失敗例】

高すぎる設定：根拠なく相場より高い価格で売り出し、買手が見つからず売れ残ってしまい、最終的に大幅な値下げが必要になる。

安すぎる設定：相場を知らずに安く設定しすぎてしまい、本来得られたはずの利益を逃してしまう。








【回避策】

相場を事前に調査する： 自分で周辺の売買事例を調べたり、複数の不動産会社に査定を依頼して、査定額の根拠を確認し、適正な価格を見極める。

値引き幅をあらかじめ決めておく： 交渉に備え、最安値（最低売却価格）を事前に決めておき、安易な値下げに応じないようにする。

   

【失敗例】

査定額の高さだけで選ぶ： 高い査定額を出した会社に決めたものの、実際は売れない価格で、販売活動が停滞してしまう。

1社にしか査定を依頼しない： 他の会社の提案と比較できず、より良い条件や担当者を見逃してしまう。

「囲い込み」に遭う： 大手業者などに依頼した際、自社で買主を見つけようとするあまり、他の不動産会社への情報公開を制限され、売却機会を逃してしまう。









【回避策】

複数社に査定依頼し比較する： 査定額だけでなく、売却実績（特に似た物件）、担当者の対応の丁寧さや信頼性、販売戦略の根拠などを総合的に比較する。

媒介契約の種類を理解する： 一般媒介、専任媒介、専属専任媒介のそれぞれの特徴を理解し、自分の状況に合った契約を選ぶ。

   

【失敗例】

 売却を急ぎすぎる（売り急ぎ）： 新居購入の資金に充てるため、焦って安易に値下げに応じたり、準備不足のまま売却活動を始めてしまう。

ローン残債を把握していない： 住宅ローンの残債が売却価格を上回り、売却後の資金計画が狂ってしまう。





【回避策】

余裕を持ったスケジュールを立てる： 不動産売却は一般的に3ヶ月〜半年程度かかると見込み、新居への引越し時期から逆算して早めに準備を始める。

ローン残高と諸費用を正確に把握する： 銀行でローン残高を確認し、仲介手数料や税金などの売却にかかる費用・税金を事前にシミュレーションしておく。

   

【失敗例】

内覧前に清掃や整理整頓をしない： 部屋が散らかっていたり、水回りが汚れていると、購入検討者に悪い印象を与え、購入意欲を下げてしまう。

 物件の魅力を伝えきれない： 不動産会社任せにしてしまい、売主でなければ伝えられない物件の利点や工夫を伝えられない。










【回避策】

 徹底的な清掃と整理整頓を行う： 特に水回り（キッチン、浴室、トイレ）や玄関は念入りに掃除し、生活感を抑えて清潔感を演出する。

内覧対応を丁寧に行う： 明るく挨拶し、質問には分かりやすく答える。不動産会社を通じて、物件のおすすめポイントをまとめたメモなどを渡すのも効果的です。

写真撮影にこだわる： 室内をスッキリと片付け、明るい時間帯に撮影し、物件の魅力を最大限に引き出す。

 

5. 不動産を実際に購入した人が重視したポイント

▼不動産を購入するにあたり、重視したポイント







【その他の内容】
〇築年数
〇土地の広さと道路間口の広さ
〇広さ、立地
〇前面道路の広さ
〇営業担当の人柄


※2024年8月～2025年10月までの当社独自のアンケートに基づくデータです。
   

アンケート結果は以下のとおりです。

 

【1位】　価格

【2位】　最寄り駅からの距離／生活環境の利便性

【３位】　災害が少ない

 

これらの要素は、売却の「タイミング」と「戦略」を考える上での重要なヒントになります。

 

▼1.「売却」を意識した戦略的な値付けのタイミング

購入者の最大の関心事はやはり「価格」です。

〇　市場化価格と適正価格：価格が高すぎると検討対象から外れてしまいますが、安すぎると損をしてしまいます。
売却を始める際は、相場価格をしっかりと把握し、アンケート結果の1位を意識した「競争力のある適正価格」を設定することが最も重要です。

〇　初期価格の設定：特に売り出し開始直後の「初期価格」は、買い手の第一印象を決定づけます。
相場に見合った価格でスタートし、早期に買い手の関心を引くことが、結果的に高値売却につながります。




▼2.「利便性」を最大限にアピールする「時期」

「最寄り駅からの距離や生活環境の利便性」は物件の価値を左右する重要な要素です。
この魅力を高める「時期」と「準備」があります。

〇　人事異動・転勤シーズンを狙う（1月～3月）：一般的に不動産取引が活発になるのは、新生活を始める人が多い1月～3月頃です。
特に通勤・通学の利便性を重視する層に物件の魅力が伝わりやすくなります。

〇　現況の魅力度アップ：駅からの道のりや周辺環境が最も快適に見えるよう、物件の清掃や修繕を行うタイミングも重要です。
例えば、物件見学の時期に近隣のイベントや公園の様子などを伝えることで、「生活のしやすさ」を具体的にイメージさせることができます。




▼3.「災害のリスク」を踏まえた安心感を提供する「タイミング」

「災害の少なさ」が3位に入っていることから、近年、購入者が安全・安心を強く求めていることがわかります。

〇　情報開示のいタイミング：昨今はハザードマップ等の情報が重要視されます。
売却活動の早い段階で、物件周辺のハザードマップや地盤調査の結果、過去の修繕履歴などを積極的に開示する姿勢を示すことで、買い手の安心感を高めることができます。


〇　法改正などの情報取集：災害リスクに関する法改正や自治体の取り組みがニュースになったタイミングなどは、買い手の関心が高まります。
これらの情報を活用して「この物件が〇〇の基準を満たしており、安心です」とアピールするタイミングを見計らいましょう。

 

売却を成功させる「時期」と「タイミング」は、物件の特性や市場の状況によって異なります。



1.市場調査：まずはあなたの物件の「価格」の適正値を把握するため、複数の不動産会社に査定を依頼し、市場価格を把握しましょう。

2.売却戦略の立案：「駅からの距離」や「災害の少なさ」など、あなたの物件の強みを最大限にアピールできる戦略（時期・価格・アピール方法）を不動産会社と練りましょう。

3.環境準備：利便性を体感してもらうため、物件だけでなく周辺環境も魅力的に見せる準備を進めましょう。








上記の内容については、不動産会社に任せるのが最も確実です。

専門家は常に変動する市場を把握しており、あなたの物件の適正な「価格」を査定できます。
複数の会社に査定を依頼し、その根拠を比較しましょう。

また、購入者が重視する「利便性」や「災害のリスク」に関する情報を、効果的に買い手にあたえ、集客できるのは、不動産会社だけです。

物件の強みを最大限に活かした販売戦略（売却時期、広告方法）を策定・実行してくれます。

 





 

6. よくある質問と回答

  

Q 奈良県の不動産売却で最も売れやすい時期はありますか？

Q 築年数が古い物件を売る場合、リフォームしてから売却した方が良いですか？

Q 奈良県内の物件の「適正価格」を知るにはどうすればよいですか？

Q 売却価格を高く設定しすぎると、かえって失敗しますか？

 

 

丸山不動産販売に無料で相談

 

7. まとめ