相続した不動産、売る？残す？後悔しない売却判断のコツ | 奈良県（奈良市・生駒市・大和郡山市）の不動産のことなら株式会社丸山不動産販売

相続した不動産は、多くの人にとって「人生で最も大きな贈り物」であると同時に「最も頭を悩ませる課題」でもあります。

思い出の詰まった実家を売るべきか、それとも将来のために残すべきか。

この判断を誤ると、親族間のトラブルや予期せぬ税金の負担、さらには不動産の価値下落といった後悔を招くことになりまねません。



本コラムでは、相続した不動産を「売る」か「残す」か見極めるための決定的な判断基準と後悔しないための戦略を徹底解説します。

 

1.なぜ「なんとなく維持」が一番危険なのか？

多くの相続人が陥る罠が、「とりあえず今は決めることができないから、そのままにしておく」という保留の選択です。

しかし、不動産において「現状維持」は、実は「緩やかな衰退」を選んでいることと同義です。

固定資産税と維持費の「静かなる侵食」
不動産は所有しているだけでコストが発生します。

毎年必ず発生します。

◎固定資産税：全国の土地・建物の所有者
◎都市計画税：「市街化区域」にある不動産の所有者
 

庭木の剪定、通風・通水のための往復交通費、建物の修繕費。
 

空き家であってもリスク管理は不可欠です。

◎火災保険：火災・落雷・風災・水災・盗難など
◎地震保険：地震・噴火・津波による損害


これらを合計すると、年間で数十万〜数百万円が資産を削り取っていきます。



 

★特定空き家指定のリスク★

近年、放置された空き家に対する自治体の目は厳しくなっています。

管理不全とみなされ「特定空き家」に指定されると、固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が解除され、税額が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。




▶空家の不動産売却はいつがベスト？タイミングと売却時期の判断ポイント

▶空家を放置するとどうなる？罰則の内容と売却を検討すべきタイミングを解説

 

2. 「売る」べきか「残す」べきか？ 5つの判断基準

 

決断を下す前に、以下の5つのチェックリストを客観的に評価しましょう。

その不動産がある場所の20年後を相続してください。

●売るべきサイン
人口減少が激しい地域、最寄り駅から徒歩２０分以上、再開発の予定がない。

 

●残すべきサイン
ターミナル駅近く、周辺でマンション開発が進んでいる、賃貸需要が安定している。

 

●売るべきサイン
築30年以上（旧耐震基準など）シロアリ被害や雨漏りがある、リフォームに1,000万円以上かかる。

●残すべきサイン
築浅である、定期的にメンテナンスが行われてきた、歴史的価値や希少性がある。

 

「残す」ならそれを「負債」ではなく「資産」に変えなければなりません。


●賃貸に出した場合の表面利回りはどの程度か？

●管理会社に委託して手元にいくら残るか？


この計算が成り立たない場合は、所有し続ける合理性が低くなります。

 

「親が苦労して建てた家だから」という感情は大切です。

しかし、その感情を維持するために、次の世代に管理の負担を押し付けることにならないか、冷静に話合う必要があります。

 

相続から3年10か月以内に売却すると、支払った相続税額の一部を所得費に加算できる「取得費加算の特例」が使えます。

また、居住用財産であれば「3,000万円の特別控除」が適用される可能性もあります。

これらの節税メリットは時間が経過すると失われてしまいます。



▶空家の不動産売却はいつがベスト？タイミングと売却時期の判断ポイント

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3.「売却」を選択する場合の成功戦略

「売ると」ときめたなら、1円でも高く、そしてスムーズに手放すための戦略が必要です。


媒介契約の選び方

不動産会社との契約には「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」がありますが、相続物件の場合は、「専属専任媒介」または「専任媒介」で、信頼できる担当者にじっくり動いてもらうのが一般的です。
 

測量と境界確認

古い土地の場合、隣地との境界が曖昧なケースが多々あります。
売却前に「確定測量」を行うことで、買主の安心感が高まり、トラブルを未然に防げます。
※不動産会社に相談しましょう。
 

「現況渡し」か「解体更地渡し」か

●建物に価値がない場合、更地にした方が売れやすいですが、解体費用（数百万円）がかかります。
●まずは「古家付土地」として売り出し、買い手の反応を見てから解体を検討するのがリスクの少ない方法です。




▶「親の家を売るなんて…」迷ったあなたへ。相続不動産で後悔しない選択とは？

 

4. 「活用（残す）」を選択する場合の成功戦略

売らずに活用する場合、それはもはや「住居」ではなく「事業」です。

賃貸経営のリアル
戸建賃貸はファミリー層に需要があり、一度入居すると長く住んでくれるメリットがあります。
しかし、エアコンの故障や水回りのトラブルなどの修繕義務はオーナーが負うことを忘れてはいけません。

駐車場・太陽光発電・トランクルーム
建物を解体して更地にする場合、アパート経営よりも初期投資をおさた活用が可能です。
ただし、住宅がなくなることで固定資産税が上がるため、それを上回る利益が見込めるかのシミュレーションが必須です。



空家活用には以外と落とし穴があります。

●用途変更の確認：住宅を店舗やカフェにする場合、建築基準法上の「用途変更」の手続きが必要にある場合があります。（200㎡超など）

●近隣対策（重要）：活用が始まると人の出入りが増えます。特に民泊や店舗の場合は、事前に近隣住民へ説明し、騒音やごみ出しのルールを明確にすることが成功の鍵です。

●契約形態の工夫：将来的に売却可能性があるなら、「定期借地契約」を選びましょう。
期限がくれば確実に返してもらえるため、出口戦略の柔軟性が保てます。




▶空家の不動産売却はいつがベスト？タイミングと売却時期の判断ポイント

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5. 後悔しないための「3つの処方箋」

専門家のセカンドオピニオンを仰ぐ
不動産会社は「売りたい」といえば「売りましょう」といいます。

銀行は「活用したい」といえば「ローンを組んでアパートを建てましょう」といいます。
利害関係のない不動産鑑定士や相続に強い税理士にフラットな意見を求めることが重要です。



親族間での「出口戦略」の共有
相続人が複数いる場合、一人が「残したい」といい、もう一人が「現金化したい」というと泥沼化します。



期限を区切る
「とりあえず、1年だけ賃貸募集を出してみて、借りてがつかなければ売却する」といったように、期限付きの意思決定を行いましょう。

だらだらと維持し続けるのが、精神的にも経済的にも最も損をします。



▶「親の家を売るなんて…」迷ったあなたへ。相続不動産で後悔しない選択とは？


 

6. 空家放置のリスク3選

 

放置させてた空家は「負の遺産」になりやすく、家計を圧迫します。


固定資産税が最大6倍になる
「空家等対策特別措置法」に基づき、自治体から「特定空家」に指定されると、住宅用地の特例（税金の軽減措置）が解除されます。
その結果、固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍に跳ね上がる可能性があります。


資産価値の急落
建物は人が住まなくなると、湿気や通気の不足により驚くほどの速さで腐朽が進みます。
いざ売却や活用を考えたときには、多額の修繕費がかかるか、解体更地にするしか選択肢がなくなります。


行政代執行による解体費用の請求
倒壊の危険がある場合、行政が強制的に解体を執行することがあります。
その費用（数百万円単位になることも）はすべて所有者に請求され、拒否はできません。

 

 

最も恐ろしいのは、他人に危害を加えてしまった場合です。


工作物責任による損害賠償
台風や地震などで屋根瓦が飛んだり、壁が崩落して通行人にケガをさせたり、隣家を破損させた場合、所有者は無過失責任（過失がなくても責任を負う）を問われます。数千万円〜億円単位の賠償事例も存在します。
 

放火や犯罪の拠点化
空家は放火の標的にされやすく、万が一火災が発生し近隣に燃え移った場合、重大なトラブルになります。また、不法占拠や犯罪グループの拠点、不法投棄の場所にされるリスクもあります。


 

近隣住民との関係が悪化し、苦情の対象になります。

害獣・害虫の発生
シロアリの発生はもちろん、ネズミ、ハクビシン、蚊、ゴキブリなどが繁殖し、近隣住宅へ被害が拡大します。


悪臭と景観の悪化
庭木の越境、雑草の繁茂、ゴミのポイ捨てなどにより、地域の景観を損ねます。

「管理されていない家」という印象は、周辺地域の地価にも悪影響を及ぼすため、非常に嫌がられます。

 

7. よくある質問と回答

Q 売却すると税金がすごくかかると聞いたのですが…？

Q とりあえず「賃貸」に出して様子を見るのはありですか？

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8. まとめ