空家を放置するとどうなる？罰則の内容と売却を検討すべきタイミングを解説 | 奈良県（奈良市・生駒市・大和郡山市）の不動産のことなら株式会社丸山不動産販売

「親から相続した実家が空家のままになっている」

「将来住むかもしれないと放置しているが、維持費がもったいない」…。



近年、日本国内で空家問題は深刻化されており、2023年12月の法改正よって、放置にたいするペナルティは劇的に厳しくなりました。

さらに2026年4月からは新たな登記義務化も始まります。

本記事では、空家を放置することで発生する具体的なリスクや罰則、そして「損をしないための売却タイミング」をお届けします。


 

1.空家を放置する4つの大きなリスク／50万円の罰金！？

「ただ置いておくだけなら実害はないだろう」と考えるのは危険です。

空家を放置し続けると、経済的・法的・社会的な4つのリスクが同時並行で膨らんでいきます。

 

 

もっとも直接的なダメージは、土地にかかる税金です。

通常、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大で6分の1に減額されています。

しかし、管理が行き届かず自治体から「管理不全空家」や「特定空家」に指定されると、この特例が解除され、税額が実質的に最大6倍に跳ね上がります。


▶（例）固定資産税が年間5万円の土地
特例解除後→翌年度から約30万円になる。


さらに、改善命令に従わない場合、50万以下の過料（罰金）が科されることがあります。（2025年改正後）

 

建物が老朽化し、屋根瓦の落下や塀の倒壊によって通行人に怪我をさせた場合、所有者は「工作物責任（民法717条）」を負います。

これは、所有者に過失がなくても責任を問われる「無過失責任」に近い厳しいものです。

●　倒壊による死傷事故： 数千万〜1億円超の賠償事例あり

●　不法投棄・害獣被害： 近隣住民からの精神的苦痛による訴訟リスク

 

 

空き家は「管理されていない」ことが一目でわかるため、放火や不法侵入、犯罪グループの拠点として悪用されるリスクが高まります。

また、庭木の越境や害虫の発生は、近隣トラブルの最大の原因となります。

▶（例）害虫（シロアリ・ゴキブリ）や害獣（ネズミ・ハクビシン）の発生
▶乾燥したホコリによる漏電（トラッキング現象）で火災が発生するケース
 

 

家は人が住まなくなると、湿気が溜まり、シロアリが発生し、あっという間に腐朽が進みます。

5年放置しただけで、修繕費用が売却価格を上回る「負動産」化してしまうケースも珍しくありません。



〈なぜ5年で「負動産」化するのか？〉
放置された家でおこる負の連鎖は主に以下の3ステップで進行します。
1.換気不足による湿気の滞留
窓を閉め切ることで湿気が逃げ場を失い、押し入れや畳、壁紙にカビが発生します。
これが家全体の「腐敗臭」の原因になります。

2.給排水管の劣化とシロアリ
水を使わないと配管内の封水が蒸発し、下水の臭いや害虫が侵入します。
さらに湿った木材を好むシロアリが基礎や柱を食い荒らせば、構造的な寿命は一気に尽きます。

3.資産価値の損壊
柱や梁（はり）が腐朽すると、売却時に「更地渡し（解体）」を条件とされることが多くなります。解体費用に数百万円かかり、土地の売却価格がそれを下回れば、手元にマイナスだけが残る計算です。

 

2. 空家を賢く手放す・活用する解決策！

 

「残す・活かす」選択

【ポイント】

補助金の活用がカギです。

多くの自治体で「移住促進」や「耐震改修」の補助金（数十万～数百万円）が出ています。

 

  

奈良市では、空き家を長期に活用するためのリフォーム費用を一部補助する制度として、以下の「空き家・町家バンク活用住宅支援補助金」を実施しています。
 

1）補助の対象となる事業
　・市が運営する「奈良市空き家・町家バンク」に登録された空き家・町家を、売却または賃借し、居住用または事業用に改修・リフォームする事業

2）補助内容
　・改修工事費用の一部を補助（年度ごとに補助率や上限額が定められています）

3）詳細および申請方法
　制度の概要や対象要件、補助率・限度額、申請様式などは「第２期 奈良市空家等対策計画」の資料に記載されています。

▶「第2期奈良市空家等対策計画」

 

「残す・活かす」選択

【ポイント】

建物が古い場合は「DIY型賃貸（借主が自由に改装していい代わりに修繕費用は借主負担）」という手法もあります。

 

維持費から解放される

※現実：自治体は、「利用価値があり、公費負担にならない土地」しか引き取りません。
基本的にはハードルが最も高い。

 

自治体のサイトで広く募集できる
 

地元の「安く家を探している人」に届きやすい。

   

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【空き家・町家バンク活用住宅支援事業】
奈良市内の空き家の有効活用を促進するため、空き家バンク又は奈良町町家バンクに登録されている住宅の購入、改修および荷物撤去に要する経費に対し、補助をします。


■物件登録者（所有者）への補助金
荷物撤去費20万円+改修費50万円　　〈最大70万円〉


■利用登録者への補助金
購入費50万円または改修費50万円　〈※購入費補助金と改修費補助金の併用はできません〉


※同一物件で所有者の改修費補助金と利用者の改修費補助金や購入費補助金の同時利用はできません。
 

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【ポイント】

立地が良ければ高値で売れる

建物に価値がつかなくても「古家付土地」として出せばよい、買い手が住宅ローンを組みやすくなるメリットがあります。
 

買い手が見つかりやすくなる

解体した瞬間に固定資産税が跳ね上がるため、「解体前に買い手を見つける（更地渡し契約）」が鉄則です。

 

現状のまま早期現金化が可能

契約不適合責任（売った後の不具合の責任）を免除してくれる業者が多いため、後腐れなく手放せます。

 

3.知っておくべき！空家の発生を抑制するための特例措置

相続した空き家を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例措置。


被相続人の居住の用に供していた家屋及びその敷地等を相続した相続人が、相続開始の日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに、一定の要件を満たして当該家屋又は土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除します。

 

この特例を受けるには、主に以下の条件をすべて満たす必要があります。


対象物件： 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された戸建住宅であること（マンション等の区分所有建物は対象外）。

居住実態： 相続開始の直前まで、被相続人（亡くなった方）が一人で住んでいたこと。
※老人ホーム等に入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象になります。

利用状況： 相続から売却まで、ずっと空き家（貸付や居住に使っていない）であったこと。

売却価格： 譲渡価額が1億円以下であること。

期間： 相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
※制度自体の期限は2027年（令和9年）12月31日まで延長されています。

 

変更項目 内容 買主による工事 これまでは「売主」が売却前に耐震改修や解体を行う必要がありましたが、「買主」が売却後に耐震改修や解体を行っても適用されるようになりました（譲渡の翌年2月15日まで）。

相続人が多い場合 相続人の数が3人以上の場合、一人あたりの控除限度額が3,000万円から2,000万円に減額されました。

 

自治体へ申請： 物件がある市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」の発行を依頼します。

確定申告： 売却した翌年の2月〜3月に、税務署で確定申告を行います。


【ポイント】

「耐震基準」がカギです。
この特例は「古い建物のまま」売ると適用されません。

建物付きで売るなら「耐震基準を満たす状態」にする必要があり、そうでなければ「更地（解体）」にして売るのが一般的です。

   

5. 空家を売却するタイミング

 

売却益（譲渡所得）が出る場合、以下の特例が使えるうちに売るのが最も手元にお金が残ります。

3,000万円の特別控除（空き家の譲渡所得の特例）
相続開始から3年目の年の12月31日までに売却すると、利益から最大3,000万円まで控除されます。

これを超えると税負担が激増するため、相続直後が最大のチャンスです。

5年超の所有期間 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていると、所得税・住民税の税率が約半分（約39% → 約20%）に下がります。

 

建物は人が住まなくなると、驚くほどの速さで傷みます。

管理が限界を迎える前 換気や掃除ができない状態が続くと、カビやシロアリが発生し、価値がゼロ（むしろ解体費分マイナス）になります。

築年数の節目（築20年・30年） 木造住宅の場合、築20年を超えると市場価値が急落します。

30年を超えると「古家付き土地」として扱われ、建物価格がつかなくなるのが一般的です。

 

「持っているだけでかかるお金」を計算してみると、早期売却のメリットが見えてきます。

固定資産税の負担 放置していると「特定空家」に指定され、固定資産税の優遇措置が解除されて税額が最大6倍になるリスクがあります。

維持管理費 庭木の剪定、火災保険料、自治会費、見回りの交通費など、年間で数十万円単位の出費になることも少なくありません。

空家を売却するタイミングは、「資産価値（建物の状態）と「税制上の優遇措置」の2つの視点で考えるのが賢明です。

結論から言うと、「放置して良いことは一つもないため、思い立ったが吉日」というのが不動産業界の本音です。



空家は「放置期間＝負債の蓄積期間」になりがちです。
まずは、今その家がいくらで売れるのか、不動産会社に査定依頼を出すことをおすすめします。

 

4. 効率的な売却活動の方法

信頼できる不動産会社の選び方
　

　空き家を売却する際に信頼できる不動産会社を選ぶことは、スムーズな売却を実現するための重要なステップです。

不動産会社を選ぶ際には、まず「空き家売却」の実績が豊富な会社を選ぶことが大切です。

過去の事例や口コミを確認し、適正な価格設定や迅速な取引実績があるかを見極めましょう。


 

丸山不動産販売のお客様の声はコチラ

また、地域密着型の不動産業者は、その地域の市場動向に詳しく、適切な買い手を見つけやすい傾向にあります。

　さらに、問い合わせ対応の早さや説明のわかりやすさも信頼性を判断する基準です。

契約内容の透明性を保ち、信頼できる担当者と協力することが成功の鍵となります。





 

 

売却実績はコチラ

売却活動を効率化する広告や案内の工夫

　空き家の売却を効率化するためには、不動産会社による広告や案内の工夫が欠かせません。

物件の魅力を最大限に伝えるために、高品質の写真や動画を活用することが重要です。

外観や内装の特徴を魅力的に写真や動画で見せることで、購入希望者の関心を引き付けやすくなります。

また、不動産ポータルサイトへの掲載やSNSでのプロモーションを駆使することで、多くの人々に物件情報を届けることができます。


　さらには、対象エリアの特性に合わせたマーケティング戦略を立てることも効果的です。

例えば、空き家の広さや環境に合ったターゲット層を設定し、その層に響くようなメッセージを発信することが早期売却に繋がります。

 

現地見学に押さえたいポイント

　購入希望者による現地見学は、空き家を売却する際の重要なポイントです。

見学の際には、空き家が清潔で整理整頓されていることが必要不可欠です。

特に、室内の明るさや空間の広がりを見せるために、不要物を片付けたり、カーテンを開けるなどしてオープンな印象を与えましょう。

　また、見学者が物件の良さを体感できるように、事前に空き家の長所を整理しておき、それを的確に伝える準備をすることも重要です。

周辺の生活環境や交通アクセス、近隣施設など、購入決定に影響を与える情報も積極的に提供するようにしましょう。

交渉力の高い担当者を見分ける方法

　売却成功の鍵を握る不動産担当者の交渉力は、非常に重要な要素です。交渉力が高い担当者を見分けるためには、まずヒアリング力の高さを確認しましょう。

こちらの要望や売却の背景を詳細に聞き取り、それに応じた提案ができるかがポイントです。



　さらに、市場動向を把握し、最適な売却タイミングや価格設定に関して的確なアドバイスを提供できるかも重要な要素です。

面談時にはその人が過去どのように交渉をまとめたのか、成功実績を具体的に聞いてみると良いでしょう。

加えて、売却の進捗状況をこまめに報告してくれる担当者は、信頼できる交渉パートナーといえます。

 

 



▼実際にお取引いただいたお客様の声はコチラ

 

6. 空家売却の実例

 

他にはあまりない、特徴的な外観、内観のため、売却まで少し時間がかかった物件の成例です。

〇物件状況：築36年、最寄り駅からバス乗車11分、バス停徒歩9分

〇戦略：「室内壁塗り替え」「室内ハウスクリーニング」をして売り出しました。特徴的な物件のため、写真映えがする点を活かし、SNSを利用してルームツアー等を行いました。

〇結果：特徴的な造りのため、買い手を選ぶ物件でした。そのため売り出しから約12ヶ月で成約。最終的には物件にぴったりな買主様を見つけることができ、ご成約となりました。

 

 

残地物があるままでの売却活動をスタートした物件の例です。

〇物件状況：築32年、残地物あり。

〇戦略： 残地物があったため、当社で撤去会社を手配し売主様・買主様のご負担を減らすように心がけました。

〇 結果：立地が購入の決め手となった物件です。建物内の残地物についても全面的に当社にお任せいただけたことにより、売り出しから成約まで約6ヶ月で売主様・買主様のご希望通りに調整することができた成約事例です。

 

住み替えにより、物件をお探しの方によりご購入いただいた物件。

〇物件状況： 築3年、最寄り駅からバス乗車8分、バス停徒歩6分

〇戦略：築浅物件、設備も充実している物件のため、多数のお問合せをいただいた物件でした。売主様・買主様双方にご満足いただけるよう内覧活動に力をいれました。

〇結果： 一か月以内にご成約

 

※上記の売却事例は、当社独自の空家売却データに基づくものです。
〈期間：2024年4月～2026年1月〉


他にも売却実績が多数ございます。
▶当社の売却実績

 

 

7. よくある質問と回答

Q 空き家を放置し続けると、具体的にどんなペナルティがありますか？

Q 「とりあえず維持」しておくデメリットは？

Q 「管理不全空家」とは何ですか？

 

丸山不動産販売に無料で相談

8. まとめ