空家売却の基本ステップ｜奈良市の不動産会社が教える！後悔しない売却の流れと注意点 | 奈良県（奈良市・生駒市・大和郡山市）の不動産のことなら株式会社丸山不動産販売

空家をそのままにしていませんか？


高値で売却したい！という方は、早めに売却をすることをおすすめします。


近年、少子高齢化やライフスタイルの変化により、使われていない空家が増えています。

空家は放置するほど老朽化が進み、資産価値の低下や固定資産税の負担、更には近隣トラブルの原因にもなりかねません。

そこで注意されているのが、「空家売却」です。

しかし、いざ売ろうと思っていも「どこから始めればよいのか」「何に注意すべきか」と迷う方は多いでしょう。

本コラムでは、「空家を売却する際に知っておきたい基本ステップ」や「高く売るためのポイント」をわかりやすく解説します。

これから空家の売却を検討している方は是非参考にしてください。


 

1.空家を売却する前に知っておきたい基本知識

　空家の売却が進まない理由とその対策

　空き家の売却が進まない理由には、主に立地条件や物件の老朽化、不動産市場の需要低下が挙げられます。

また、適切な不動産会社を選べていない場合や、売却活動が不十分な場合も売却が難航する原因となります。


その対策として、まず空き家の現状を正確に把握し、リフォームや修繕で競争力を向上させることが重要です。

また、信頼できる不動産会社に相談し、適切な売却戦略を立てることでスムーズな売却を目指しましょう。



 

売却前に知るべき法律と手続きのポイント

　空き家売却を進めるうえで、関連する法律や手続きについて理解しておくことが重要です。
たとえば、2024年4月1日から相続登記が義務化されたため、相続によって取得した空き家の場合は名義変更が事前に必要です。

また、譲渡所得税や固定資産税など、売却時にかかる税金についての確認も欠かせません。

さらに、売却契約の際には必要書類を揃えるとともに、内容を十分確認することがトラブル回避につながります。







 

特例事項：空家売却に活用できる税制優遇策

　空き家の売却では、税制優遇策を活用することで費用負担を軽減することが可能です。

特に、「被相続人居住用財産の譲渡所得の特別控除」という制度では、一定の条件を満たす場合、最大3,000万円まで控除が受けられます。

この特例が適用される条件には、家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものであることや、相続後に空き家となっていることがあります。（後ほどの記事にて詳しくご紹介しています）

適用の詳細については専門家に相談し、確実な手続きを行いましょう。

売却時のよくある質問と解決策

　空き家売却時によくある質問として、「どのような売却方法を選べばよいか」「売却活動にどれくらいの期間がかかるか」というものがあります。

売却方法は、空き家をそのまま売却する場合や、更地にして売却する場合、不動産会社に買取を依頼する場合といった選択肢があります。

それぞれにメリットとデメリットがあるため、目的に合わせて選びましょう。

また、売却期間については、物件の状態や不動産市場の状況によって異なりますが、専門家に相談することで適切な見込みを立てることができます。

 

2. 空家売却の基本ステップ

1.空家の状況確認

まず最初に行うことは、空家の現状を正確に把握することです。

■建物の老朽化や損傷の有無
■水回りや電気設備の状態
■固定資産税や都市計画税の状況 これにより、売却時の価格や必要な修繕の有無を判断できます。

2.売却方法の検討

空家を売却する方法は大きく分けて二つです。





①仲介による売却：不動産会社に依頼して買い手を探す一般的な方法





▼一般的な不動産仲介の流れについて、別の記事にてご紹介しています。

②買取による売却：不動産会社に直接買い取っていもらう方法（早く売りたい時に有効） メリット・デメリットを比較して、自分に合った方法を選びましょう

また、仲介による売却には、中古住宅または、古家付土地として売却する方法と、解体して更地にして売却するする方法があります。

3.査定・価格設定

売却を始める前に、物件の適正価格を把握することが重要です。



■査定方法：机上査定（簡易査定）
　　　　　　訪問査定（現地確認）

■価格決定のポイント：築年数、立地、周辺相場、修繕の有無 適正価格を設定することで、長期間売れないリスクを避けられます。



 

4.売却準備

売却前に物件を整えることで、印象がよくなり買い手がつきやすくなります。

■不要物の整理や清掃
■外観や庭の簡単な整備
■必要であれば軽微な修繕 空家は放置すると劣化が進むため、写真撮影や内覧時に好印象を与える準備が大切です。



 

5.売却活動



不動産会社と契約後、売却活動が始まります。

■不動産サイトへの掲載

■チラシやsnsでの宣伝

■内覧対応 この段階で、買い手からの問い合わせや内覧の調整が発生します。

 

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6.売買契約・引渡し

買い手が決まったら、売買契約を締結し、物件を引渡します。


■売買契約書の確認

■決済（代金受領）

■所有権移転登記の手続き 空家の場合、固定資産税や水道光熱費の精算も忘れずに行いましょう。






 

3.空家売却の3つの方法とそれぞれのメリット・デメリット

空家売却の3つの方法について






空家を手放す際には、大きく分けて


◎「中古戸建（または古い家土地）として売却」
◎「解体して売却」
◎「不動産会社に買い取ってもらう」という3つの方法があります。

それぞれ特徴があり、所有者の状況や売却の優先度によって最適な方法は異なります。



 

中古戸建（古家付土地）として売却する方法



【メリット】

・解体費用がかからないため初期負担が少ない
・「古家付」でも、リノベーションを前提に購入する層に需要がある
・物件の雰囲気や立地に魅力があれば、予想以上の価格で売れる可能性がある


【デメリット】

・建物が老朽化している場合、印象が悪く売れにくいことがある
・内覧対応や清掃など、売却準備に手間がかかる
・固定資産税の「住宅用地特例」が適用されるため、更地より税額が低いが売却にかかる可能性がある

 

解体して更地として売却する方法




【メリット】

・更地の方が新築を検討する購入者にとって扱いやすく、購入層が広がる
・建物の状態が悪くてもの買い手にマイナスイメージを与えない
・土地としての価値を重視した売却ができる

【デメリット】

・解体費用が所有者負担となり、数十万～数百万かかることがある
・解体後は「住宅用地特例」が外れ、固定資産税が高くなることがある
・解体工事期間中は騒音や廃材処理などの手間が増える


 

不動産会社に買い取ってもらう方法







【メリット】

・最短数週間～1か月程度で現金化できる（スピード重視の場合に最適）
・内覧対応や広告活動が不要で手間がかからない
・瑕疵担保責任（売却後の欠陥対応）のリスクが軽減される場合が多い



【デメリット】

・市場相場より売却価格が低くなる傾向がある
・希望条件に合う買取業者が限られることがある
・買取条件や価格交渉の余地が少ない



 

4. 効率的な売却活動の方法

信頼できる不動産会社の選び方

　空き家を売却する際に信頼できる不動産会社を選ぶことは、スムーズな売却を実現するための重要なステップです。

不動産会社を選ぶ際には、まず「空き家売却」の実績が豊富な会社を選ぶことが大切です。

過去の事例や口コミを確認し、適正な価格設定や迅速な取引実績があるかを見極めましょう。
 

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売却活動を効率化する広告や案内の工夫

　空き家の売却を効率化するためには、不動産会社による広告や案内の工夫が欠かせません。

物件の魅力を最大限に伝えるために、高品質の写真や動画を活用することが重要です。

外観や内装の特徴を魅力的に写真や動画で見せることで、購入希望者の関心を引き付けやすくなります。

また、不動産ポータルサイトへの掲載やSNSでのプロモーションを駆使することで、多くの人々に物件情報を届けることができます。


　さらには、対象エリアの特性に合わせたマーケティング戦略を立てることも効果的です。

例えば、空き家の広さや環境に合ったターゲット層を設定し、その層に響くようなメッセージを発信することが早期売却に繋がります。

現地見学に押さえたいポイント

　購入希望者による現地見学は、空き家を売却する際の重要なポイントです。

見学の際には、空き家が清潔で整理整頓されていることが必要不可欠です。

特に、室内の明るさや空間の広がりを見せるために、不要物を片付けたり、カーテンを開けるなどしてオープンな印象を与えましょう。

　また、見学者が物件の良さを体感できるように、事前に空き家の長所を整理しておき、それを的確に伝える準備をすることも重要です。

周辺の生活環境や交通アクセス、近隣施設など、購入決定に影響を与える情報も積極的に提供するようにしましょう。

交渉力の高い担当者を見分ける方法

　売却成功の鍵を握る不動産担当者の交渉力は、非常に重要な要素です。交渉力が高い担当者を見分けるためには、まずヒアリング力の高さを確認しましょう。

こちらの要望や売却の背景を詳細に聞き取り、それに応じた提案ができるかがポイントです。



　さらに、市場動向を把握し、最適な売却タイミングや価格設定に関して的確なアドバイスを提供できるかも重要な要素です。

面談時にはその人が過去どのように交渉をまとめたのか、成功実績を具体的に聞いてみると良いでしょう。

加えて、売却の進捗状況をこまめに報告してくれる担当者は、信頼できる交渉パートナーといえます。

 

5. 空家売却にかかる主な費用と税金

【空家売却にかかる主な費用】



1.仲介手数料

不動産会社に売却を依頼した場合に発生する費用。







 

2.印紙税

売買契約書に貼付する印紙代です。売却価格によって税額が異なります。

3.測量費

土地の境界を明確にする必要がある場合に発生します。

・一般的な住宅地：30万円～80万円程度
・面積や立地条件により変動



 

4.建物解体費



古い建物がある場合の解体費用です。

・木造住宅：1坪あたり3万円～5万円
・鉄骨造：1坪あたり4万円～6万円
・鉄筋コンクリート造：1坪あたり5万円～8万円


 

5.その他費用

・登記費用：抵当権抹消・所有権移転など（数万円～10万円程度）
・ハウスクリーニング費用：5万円～15万円程度
・修繕費：必要に応じて数十万～数百万円







【空家売却にかかる税金】
 

1.譲渡所得税・住民税


売却により利益が出た場合に課税される税金です。所有期間により税率が異なります。







短期譲渡所得（所有期間5年以下）

・所得税：30.63％
・住民税：9％
・合計：39.63％




長期譲渡所得（所有期間5年超）

・所得税：15.31％
・住民税：5％
・合計：20.315％





2. 譲渡所得の計算方法



譲渡所得 ＝ 売却価格 −（ 取得費 + 譲渡費用）



■譲渡価格：不動産を売却した金額

■取得費：不動産を購入した際の費用。具体的には、土地や建物の購入代金、購入時の仲介手数料、登記費用、印紙税などが含まれます。建物の場合は、購入代金から原価償却費を差し引いて計算します。

■譲渡費用：不動産を売却するためにかかった費用です。仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙税、建物取り壊し費用などが含まれます。


取得費が不明な場合 売却価格の5％を取得費として計算することができます。



〈計算例〉

・売却価格：2,000万円
・取得費：400万円（2,000万円×5％で計算）
・譲渡費用：100万円
・譲渡所得：2,000万円−400万円−100万円＝1,500万円
・税額（長期）：1,500万円×20.315％＝305万円






【空家売却で活用できる特例・控除】



1.空家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できます。


〈家屋の要件〉

■被相続人が、相続開始の直前まで居住していた家屋であること。
■相続開始の直前において、被相続人以外に居住者がいなかったこと。
■昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（区分所有建築物、つまりマンションは対象外）
■相続のときから譲渡のときまで、事業、貸付、居住に使われていないこと。

〈主な適用要件〉

■相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
■譲渡価額が1億以下であること。
■以下のいずれかの方法で売却すること。
　・家屋付きで売却する場合：譲渡時において、その家屋が現在の耐震基準に適合していること。
　・家屋をい取り壊して土地のみを売却する場合：家屋を取り壊した後に土地を譲渡すること。
　

〈注意点〉
この特例を受けるには、売却する空家がある市区町村で、「被相続人居住用家屋等確認書」を取得し、確定申告時に添付する必要があります。


2.居住用財産の3,000万円特別控除

自身が住んでいた家屋やその敷地を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。


〈家屋の要件〉

■現在住んでいる家屋、または以前住んでいた家屋とその敷地

〈主な適用要件〉

■住んでいた家屋を売却するか、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
■親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却ではないこと。
■この特例を適用する年とその前年、前々年に他の居住用財産の特例を受けていないこと。
■所有期間に制限はなり。

〈注意点〉
この特例は、住宅ローン控除と併用できない


 

3.10年超所有軽減税率の特例

所有期間が10年を超える居住用財産の売却では、長期譲渡所得税率がさらに軽減されます。


〈家屋の要件〉

■自身が住んでいた家屋やその敷地


〈主な適用要件〉

■売却した年の1月1日時点で、その家屋と敷地の所有期間が10年を超えていること。
■住んでいた家屋を売却するか、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
■親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却ではないこと。


〈税率の軽減内容〉

通常の長期譲渡所得の税率（所得税15.315％+住民税5％＝20.315％）がこの特例を適用すると以下のようになります。

■課税譲渡所得が6,000万円以下の部分：14.21％（所得税10.21％＋住民税4％）
■課税譲渡所得が6,000万円を超える部分：20.315％


〈併用について〉

この特例は「居住用財産の3,000万円特別控除」と併用が可能です。




▼特別控除についての早見表



 

6. 必要書類の準備

売却手続きに必要な書類


家を相続した場合など、空家の名義人が誰になっているか確認する必要があります。
売却前に必ず確認しましょう。



どこで確認したらよいのか？

以下に売却手続きをスムーズに進めるために、必要な書類をご紹介します。




〈各書類の解説内容〉

1.権利証(登記識別情報）：所有権を証明する最重要書類の取り扱い方法

2.固定資産税納税通知書：税額精算や登記費用算出に使用する書類の入手法

3.測量図・境界確認書：土地境界を明確にする書類の種類と必要性

4.建築確認通知書：建物の適法性を証明する書類の重要性

5.相続関係書類：相続物件特有の複雑な書類関係

7. 空家をより高く売却するポイント

不動産会社の選び方と比較のコツ

　空家をより高く売却するためには、信頼できる不動産会社選びが重要です。

不動産会社によって得意とするエリアや売却プラン、提案力に差があるため、複数の会社に査定を依頼し、比較すると良いでしょう。

その際、売却実績や口コミ評価などもチェックすることをおすすめします。

また、空き家の売却方法についてしっかり説明してくれる担当者は信頼できるポイントの1つです。

不動産会社による適正価格の提示は売却成功のカギを握るため、じっくり見極めることが大切です。
 

売却のタイミングを見極める方法

　空家の売却方法を成功させるためには、売却のタイミングを見極めることも重要です。

例えば、不動産市場が活発になる春から初夏の時期は買い手が増えるため、売却成功のチャンスが高まります。

また、買い手にメリットのある住宅ローン減税や補助金制度が充実している時期を選ぶのも有効です。

そのほか、老朽化が進む前や維持管理コストが大きくなる前に売却を検討することも、結果的に利益を最大化する方法となります。


 

適切な販売価格の設定方法

　空き家を売却する際、適切な販売価格を設定することが売却の早さや利益に大きく影響します。

市場価値より高すぎる価格を設定すると買い手がつかず、逆に安すぎると損失が生じてしまう可能性があります。




不動産会社の査定を基に、周辺の不動産取引事例や空き家の状態を加味して価格を決定することが重要です。

また、「相場」より少し下げた価格帯にすると、競争力が生まれ、早期売却につながることもあります。

一括査定サイトを活用して複数社から見積もりを取るのも良い方法です。



 

空家バンクや地域別売却の活用

空家の売却方法として「空き家バンク」の活用は近年注目されています。

空き家バンクとは、自治体が運営する売買マッチングサービスで、地域活性化を目的とした空き家購入希望者とのつながりを提供します。

このサービスを利用することで、地元に関心を持つ人や移住希望者に売却できる可能性が高まります。

さらに、地域に特化した不動産情報を扱う不動産会社に相談すると、その地域特有のニーズに合った売却プランを提案してもらえることがあります。

地域の特性を理解した販売戦略により、売却成功率が向上するでしょう。

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8. まとめ