建築条件付きの土地は売却できる？売却活動を成功させるための5つのステップ | 奈良県（奈良市・生駒市・大和郡山市）の不動産のことなら株式会社丸山不動産販売

▶「ハウスメーカーが指定されている」
▶「建築条件付き土地を買ったけど、事情が変わって手放したい」
▶「相続した土地に建築条件が付いているが、どうやって売ればいいのかわからない」


こうした悩みを抱えている方は少なくありません。


一般的な更地（さらち）とは異なり、建築条件付き土地の売却には「特有のルール」と「戦略」が必要です。


結論から言えば、建築条件付き土地を売却することは十分に可能です。

ただし、進め方を間違えると売却価格が下がったり、トラブルに発展したりするリスクもあります。


本記事では、建築条件付き土地をスムーズに、かつ納得いく価格で売却するための5つのステップを徹底解説します。

 

1.そもそも「建築条件付き土地」とは？売却時の基本知識

建築条件付き土地をひとことでいえば、「土地を買う際に家を建てる会社と建てる時期があらかじめ決まっている土地」のことです。

土地の売買契約と建物の建築請負契約がセットになっているため、自由度は高い一方で、いくつかのルールがあります。

 

---

▼建築条件付き土地の「3つのルール」

建築条件付き土地として販売される場合、一般的に以下の3つの条件が課されます。
 

土地の売主（または売主が指定する業者）と建築請負契約を結ぶ必要があります。

好きなハウスメーカーを自由に選ぶことはできません。
 

土地の売買契約を結んでから、一定期間内（一般的には3ヶ月）に建物のプランを確定させ、建築請負契約を結ぶ必要があります。
 

期間内に建築請負契約に至らなかった場合、土地の契約も白紙（なかったこと）になります。
この際、支払った手付金などは全額戻ってきます。


 

---

▼メリットとデメリットの比較
 

【価格】
建築請負で利益が出るため、土地価格が相場より安めに設定されることが多い。

【設計の自由度】
建売住宅よりは自由に間取りを決められる。

【手続き】
土地と建物の相談窓口が一本化されるため、スムーズ。

 

【価格 】
仲介手数料などは、土地分のみだが、建築費の比較検討がしにくい。

【設計の自由度】
建築会社が決まっているため、その会社の工法や設備に縛られる。

【手続き】
3ヶ月という短期間で間取りを決めなければならず、忙しい。

 

---

▼「建売住宅」や「更地（建築条件なし）」との違い

●　建売住宅：すでに建物が完成している（または設計済み）ものを土地と一緒に買う。

●　建築条件無し土地：好きなハウスメーカーで、好きな時に建てられる。

●　建築条件付き土地：その中間。


⚠注意点
「注文住宅」だと思って契約したものの、実際は建築会社の指定する「標準仕様」から外れる追加料金が跳ね上がり、実質的に自由度が低いというケースもあります。

契約前に「どこまで自由で選べるのか（標準仕様の内容）をしっかり確認するのがコツです。

 

2. 建築条件付き土地を売却するための5つのステップ

それでは、具体的な売却プロセスを見ていきましょう。
 

まずは、お手元にある「土地売買契約書」を確認してください。


〇自分が「買主として所有している場合
すでに決済が完了し、所有権があなたにあるなら、基本的には自由な転売が可能です。
ただし、指定業者との「建築請負契約」がどうなっているかを確認する必要があります。


〇建築前の状態で転売したい場合
まだ、家が建っていない状態であれば「建築条件」を外した方が買い手が見つかりやすくなります。

 

これが運命の分かれ道です。
売却活動には2つのパターンがあります。


1.そのまま売却（条件継承）
指定業者で建てることを条件に、次の買主を探す。


2.条件を外して売却（更地渡し）
指定業者に「承諾料（ペナルティ料）」を支払い、条件を解除した上で、自由にハウスメーカーを選べる土地として売る。

アドバイス
一般的には、「条件なし（更地）」の方が需要が圧迫的に高く、高値で売れる傾向があります。

 

建築条件付き土地は、査定が非常にシビアです。

●「条件付き」の場合：建築会社が限定されるため、市場価格より10～20％安くなるのが一般的です。

●「条件なし」の場合：一般的な相場で売れますが、条件解除のための費用（数十万円～数百万円）を差し引く必要があります。

複数の不動産会社に依頼し、「条件を外した場合の利益」と「付けたままの利益」のシミュレーションを出してもらいましょう。
 

 

もし「条件を外して売りたい」と考えるなら、指定業者のとの交渉が不可欠です。

業者側からすれば、建築利益がなくなるため、難色を示すこともあります。

ここで「建築条件を外すための承諾料」をいくら支払うか、あるいは仲介手数料で調整するかといった高度な交渉が必要になります。

 

戦略が決まったら、いよいよ市場に公開します。

建築条件付き土地を売る際は「なぜ条件が付いてくるのか」「外すことは可能なのか」を透明性をもって買主に伝えることが成約後のトラブルを防ぐ鍵となります。

 

 

3.建築条件付き土地を高く・早く売るための秘訣

 

売却活動を成功させるために、以下のポイントを意識してください。

買主の多くは「好きなハウスメーカーで建てたい」と考えています。

多少解除料金を払ってでも「建築条件なし」として売り出した方が、結果的に成約価格が上がり、手元に残る金額が多くなるケースが多々あります。

 

「条件付き」で売る場合は、その指定業者で建てた場合の「参考間取り図」と「見積書」をあらかじめ用意しておきましょう。

買主が具体的な生活イメージを持てるかどうかが、早期成約のポイント。

 

この種の売却は、ハウスメーカーとの交渉力がモノを言います。

地元の不動産動向に詳しく、かつ大手メーカーとも調整ができる経験豊富な不動産会社を選びましょう。


 

4. 売却時の注意点とリスク管理

 

 

▼トラブルを避けるため、おさえておきたい3点
 

違約金の確認
建築請負契約をすでに結んでいる場合、解約に伴う違約金が発生する可能性があります。

 

境界確定の有無
土地売却時には隣地との境界確定が必要です。建築条件付き土地として以前購入した際、確定が済んでいるか再確認しましょう。

 

税金対策
売却によって利益（譲渡所得）が出る場合、所有期間によって税率が変わります。 売却のタイミングを慎重に検討してください。

 

---

▼リスク管理：具体的な管理策


●設計変更による不満

買主が「思い通りにの家がたたない」と不満を持つと、契約が白紙になりやすいです。
標準仕様やプラン例を事前に明確に提示しましょう。

●ローン審査落ち

土地と建物の総額でローンを組むため、審査が厳しくなります。
事前審査を土地契約前に通してもらうことが必須です。

●強引な販売とみなされるリスク

建物プランが決まっていないのに、強引に請負契約を急かすと「独占禁止法」に触れる恐れがあります。
十分な協議機関を確保している証跡を残しましょう。

 

---

▼知っておくべき「出口戦略」
もし、建築条件付きでなかなか売れない場合は、以下の方法に切り替える柔軟性も必要です。

●　条件を外して売却（建築条件なし）

土地の価格を少し上乗せする代わりに、建築条件を外して「好きなハウスメーカーで建てられる土地」として売り出すと、買い手が劇的に増えることがあります。



●　買取検討

急ぎの場合は、仲介ではなく不動産業者に直接買い取ってもらうことで、建築条件のリスクをすべて業者が引き受ける形になります。


 

5. 奈良県で「建築条件付き土地」を売却するポイント

「好きな会社で建てられない」というネガティブな印象を払拭しましょう。


 

トータルコストの明確化
土地代 ＋ 建物代の「総額」が見えやすいのがメリットです。「この立地で、この性能の家が、この価格で建つ」という安心感を打ち出します。

 

打ち合わせの簡略化
ゼロから住宅メーカーを探す手間が省けることを、忙しい共働き世帯などにアピールします。

 

奈良は景観や埋蔵文化財に関する規制が厳しい地域が多いです。


 

風致地区・景観条例

屋根の色や壁の質感、植栽の割合に制限がある場合があります。
これらを「厳しい制限」ではなく、「街並みが守られる資産価値の高いエリア」として紹介するのがコツです。

 

埋蔵文化財の確認　

奈良市や橿原市などは、掘れば遺跡が出る可能性があります。
試掘調査の要否やスケジュールへの影響を事前に把握し、買主に説明できるようにしておきましょう。


 

「地域密着型」を軸にしつつ、以下のハイブリッドな視点を持つことをおすすめします。



●地元密着の「売買仲介に強い」会社を選ぶ

単なる工務店ではなく、土地の取引実績が多い地元の不動産会社を選んでください。



●大手ポータルサイト（SUUMOやアットホームなど）への掲載を確認する
「地元の看板だけ」でなく、広くネットに情報を公開してくれるかを確認しましょう。


   


▼「丸山不動産販売」が不動産売却で選ばれる理由




【①地元密着企業だからこその豊富な経験と実績】

当社の豊富な経験と専門知識を活かして、他社とは一味ちがう、独自の売却方法で売主様の不動産売却を全面的ンにサポートいたします。

地域密着企業だからこそ、売主様の大切な物件を安心してお任せいただけます。







【②仲介・買取ともにスピード対応でスムーズなお取引が可能】

お問合せから最短即日に査定見積のご案内と売却プランなどのご提案をさせていただきております。

早期売却をようする場合、ご条件によっては当で買い取らせていただき、最短1か月ほどで現金化するという選択もございます。







【③高い販売力を持つ経験豊富なベテランスタッフが多数在籍】

当社は奈良エリアを中心に地元密着で不動産取引をしていきているため、地理条件や不動産事情に精通しております。
全スタッフ宅建士の資格を持ち、住宅ローン等にも精通しているプロ集団です。

他社にはない教育システムでスタッフを独自に教育しており、当社だけのノウハウがあります。



▶当社の売却専用ページはこちら

▶当社の売却実績はこちら


 

 

6. 建築条件付き土地取引によるトラブル実例

 

建築条件付き土地は「自由設計」と謳われることが多いですが、実際には強い制約があるケースが目立ちます。

●「自由」の範囲が狭すぎる
【実例】
「好きな間取りにできる」と言われていたのに、実際は標準仕様（指定の設備や素材）が決まっており、そこから外れると高額なオプション料金を請求された。


●プランが決まらないまま土地の契約だけが進む
【実例】
納得のいく間取り図が完成してないのに、「とりあえず土地の契約をしましょう」と急かされ、後から希望が通らないことが発覚した。

 

建築条件付き土地の最大のルールは「一定期間内に建物請負契約が成立しない場合、土地の契約も白紙に戻る」という点ですが、ここが守れないことがあります。

 
 

●手付金が返還されない
【実例】
3ヶ月以内にプランがまとまらず契約を断念したが、不動産業者が「自己都合の解約だ」と主張し、土地の手付金を返してくれない。

【原因】
本来は「白紙撤回」なので手付金が全額返金されるべきですが、契約書にその旨が明記されていない。
あるいは業者がルールを無視しているケースです。

 

●請負契約を急かされる
【実例】
土地の契約から建物請負契約まで「3ヶ月」という期限が短すぎて、妥協したまま契約を迫られた。

 

見積もりの不透明さがトラブルに直結します。
 

●建物価格が後から跳ね上がる
【実例】
土地の契約時には「建物1,800万円」と聞いていたが、詳細を詰めると耐震補強や地盤改良、付帯工事費などで最終的に2,500万円を超えてしまった。

●仲介手数料の二重取り（中抜き）
【実例】
建物価格に仲介手数料を上乗せされている。
あるいは、本来かからないはずの「建物分の仲介手数料」を請求された。

【注記】
法律上、建物請負契約には仲介手数料はかかりません。



 

---

▼トラブルを防ぐためのチェックポイント

●停止条件の確認
「〇ヶ月以内に請負契約が成立しない場合、白紙撤回・手付金全額返還」と明記されているか。

●標準仕様の把握
どこまでが標準価格に含まれ、何がオプションになるか、契約前にカタログをもらう。

●ライフプランの作成　
土地を契約する前に、大まかな希望の間取りと概算見積をだしてもらう。



 

7. よくある質問と回答

Q 「建築条件付き土地」を売却する際、仲介手数料はどこまでかかりますか？

Q 買主から「建築条件を外してほしい」と言われたら？

Q 建物プランが折り合わない場合、契約はどうなりますか？

丸山不動産販売に無料で相談

8. まとめ