奈良の不動産屋が解説｜初めての不動産売却　成功のポイントとよくある失敗例を徹底解説！ | 奈良県（奈良市・生駒市・大和郡山市）の不動産のことなら株式会社丸山不動産販売

はじめて不動産を売る方にとって「何から始めればいいのか」「失敗せずに売却できるのか」は大きな不安かと思います。

不動産売却は地域特有の価格や手続きの流れを理解しておくことが成功の鍵になります。

奈良市にある地域密着の不動産会社が、豊富な経験をもとに、初めての不動産売却で押さえるべきポイントや、よくある失敗例をわかりやすく解説します。



この記事を読めば、安心して売却の一歩を踏み出すことができます。

 

1.不動産売却の基礎知識

不動産売却の流れとは？





　不動産売却の流れは、大きく分けて「売却相談・価格査定」「媒介契約の締結」「売却物件の販売活動」「購入の申し込み」「不動産売買契約の締結」「引渡しの準備」「決済」「確定申告」のステップで進みます。



この一連のプロセスは初めて不動産売却を行う方にとって複雑に感じるかもしれませんが、不動産会社がサポートしてくれるため、安心して進めることが可能です。






▼不動産売却には「仲介」と「買取」の2つの方法があります。



【仲介】仲介では不動産会社が買主を探し、市場価格に近い金額での売却を目指せます。

【買取】買取は不動産会社が直接購入するため、短期間での現金化が可能です。


これらの方法の選択によっても流れは多少異なるため、事前に理解しておくことが重要です。




売却を検討する際の重要なポイント

　不動産売却を検討する際には、いくつかの重要なポイントがあります。

まず、自分の物件の市場価値を正確に把握するために査定を依頼することです。

査定には「簡易査定」と「訪問査定」があり、目的に応じて使い分けることができます。

また、売却を進める上での目標を明確にすることも重要です。



例えば、できるだけ高い価格で売却したいのか、それとも迅速な現金化を重視するのかによって、売却方法や戦略は異なります。


さらに、不動産会社の選定も成功の鍵となります。



口コミや実績を確認し、信頼できるパートナーを選ぶことが大切です。



不動産売却のよくある質問として「どのタイミングで売却を始めるのが良いのか？」という点も挙げられます。

市場動向を把握し、適切な時期を見極めるという判断も大切なポイントです。


 

売却に必要な費用とその内訳


　不動産売却では、いくつかの費用が発生します。その代表例として仲介手数料があります。

不動産会社に支払うこの手数料は、一般的に「売却価格×3％＋6万円＋消費税」の計算式で算出されます。

また、売却の際に新たな登記が必要となる場合、登記費用もかかります。











他には、住宅ローンの残債がある場合には、その精算費用、物件を引き渡す前のリフォームやクリーニング費用、また譲渡所得税が発生する場合にはその税金も含まれます。


これらの費用は、物件の条件や契約の内容によって異なるため、事前に見積もりを出しておくと安心です。




 

売却期間の目安とスケジュール

　不動産の売却には、一般的に3〜6ヶ月程度の期間がかかることがあります。

具体的なスケジュールとしては、最初に査定を依頼し、その後、業者を選定して媒介契約を結びます。

その後、売り出し期間が平均1〜3ヶ月、購入希望者との交渉が1ヶ月程度、さらに最終的な契約から引き渡しまでが1〜2ヶ月程度かかることが一般的です。

ただし、買取を選択した場合は、さらに短い期間で現金化が可能です。

一方で、仲介による売却では売却価格を高くできる傾向がありますが、買主が見つからずに期間が延びるリスクもあります。

このようなスケジュール感を理解し、計画的に進めることが成功のカギとなります。




 

初心者が知っておくべき基本用語


　不動産売却を進める上で、初心者が知っておくべき基本用語にはいくつか重要なものがあります。

例えば、「査定」は物件の市場価値を専門家が評価することを指し、「媒介契約」とは不動産会社に売却を依頼する際の契約形態を示します。

この媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特性が異なります。

また、「譲渡所得税」とは売却で得た利益に対する税金を指し、適用条件や控除項目についての理解が必要です。

さらに「登記」や「簡易査定」といった日常生活では使わない用語も頻繁に登場するため、事前に基本的な意味を把握しておくことでスムーズに手続きを進めることができます。

 

2. 成功する不動産売却のポイント

市場動向を把握する方法


　不動産売却を成功させるためには、市場動向を正確に把握することが重要です。

不動産市場は季節や地域の需要と供給によって大きく変動します。

まずは自分の物件のあるエリアの取引実績や売却事例をチェックしてみましょう。

不動産会社が提供する「相場レポート」や「査定サービス」を活用すると、地域の平均売却価格を知るのに役立ちます。

また、不動産情報ポータルサイトを活用して、現在の流通価格を確認するのもおすすめです。

さらに、経済情勢や住宅ローン金利なども市場動向に影響するため、これらのトレンドにも目を向けるようにしましょう。



 

信頼できる不動産会社の選び方

　不動産売却は信頼できる不動産会社と協力することが成功への鍵です。

会社選びでは過去の実績や口コミ、得意な地域や物件タイプを調べるのがポイントです。



 

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また、複数の不動産会社に査定を依頼し、その対応や提案内容を比較することをおすすめします。

媒介契約の種類についても確認し、専任媒介や一般媒介など、自分に合った契約形態を選びましょう。

不動産売却のよくある質問を事前にリストアップして、不明点を担当者へ質問することで会社の信頼性を判断する材料にできます。





 

適切な売り出し価格の設定方法

　売り出し価格は適切に設定することが非常に重要です。
価格が高すぎると買主が見つかりにくくなり、売却期間が長引く原因になります。

一方で、あまりにも低い価格を設定すると、損をする可能性もあります。

不動産会社の訪問査定や簡易査定を活用し、相場価格を明確に把握しましょう。

また、希望価格と市場価格のバランスを取りつつ、価格を柔軟に見直す姿勢も必要です。

初期の価格設定を慎重に行うことで、スムーズな売却につながります。



 

内覧対応時に注意すべきこと

　内覧は物件の第一印象を左右する非常に重要なステップです。

まず、家の掃除や整理整頓を徹底して行い、物件を魅力的に見せる準備をします。

また、室内を明るくするために窓を開けたり、照明を活用したりすることも効果的です。

内覧の際は、興味を持った訪問者に対して一方通行の説明ではなく、質問に丁寧に答えるよう心掛けましょう。

不動産会社と協力し、訪問者のニーズを把握することで、交渉をより有利に進めることができます。

交渉を有利に進めるコツ

　不動産売却では、価格交渉が買主とのやり取りの中で避けられない場合が多いです。

交渉を有利に進めるためには、事前に最低譲歩ラインを設定しておくことが不可欠です。

また、不動産会社の担当者と事前に戦略を話し合い、強引な値下げ要求にも冷静に対応できる準備をしておきましょう。

さらに、物件の魅力や立地条件などのプラス面をしっかりと伝えることで、買主からの信頼を得ることができます。交渉中は焦らず柔軟に対応する姿勢が成功のポイントです。



 

3.よくある失敗例とその回避策

価格設定で失敗する原因とは

不動産売却において、価格設定は最も重要なポイントの一つです。

しかし、相場とはかけ離れた価格を設定してしまうと、大きな失敗につながることがあります。

例えば、過剰に高い価格設定をすると買い手がつかず、売却期間が長期化します。


一方で、市場価格よりも低い価格を設定すると不要な損失を招く可能性があります。

　このような失敗を回避するためには、まず不動産会社に「訪問査定」を依頼し、物件の状態や相場に基づく適切な価格の目安を知ることが大切です。

また、複数社から査定を受け、相場データを比較検討することで精度を高めることができます。


 

内覧対応時に起きやすいトラブル

　内覧対応は、購入希望者に物件を見てもらい、魅力を伝える大切な過程です。

しかし、不適切な対応や準備不足が原因でトラブルを招く場合があります。

例えば、物件が散らかっていたり不衛生な状態だと、買い手からの印象が悪くなり、結果的に売却の機会を逃してしまいます。

また、質問に十分に答えられなかったり、誠意のない対応をした場合も評価が下がる原因となります。

　トラブルを避けるためには、物件を清潔に整え、質問に的確に答えられるよう準備することが必要です。

不動産会社と連携して内覧スケジュールを調整し、適切なアドバイスを受けることも効果的です。



 

信頼できない業者に任せた結果

　不動産会社の選び方を誤ると、売却が思うように進まず、トラブルになるケースがあります。

実績が少ない業者に依頼したり、高査定を提示して契約を狙う会社に任せた結果、売却価格が引き下げられたり、売却期間が長引くことがあります。

また、違法な行為や不誠実な対応をする業者も存在するため注意が必要です。

　信頼できる不動産会社を選ぶためには、口コミや評価、実績を確認することが重要です。

併せて、複数の会社を比較した上で媒介契約を結ぶと、より安心して任せることができます。


 

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税金や費用に関する思わぬ落とし穴

　不動産売却では税金や各種費用が発生しますが、それらを十分に理解していないと予期せぬ出費に悩まされることがあります。

例えば、不動産売却に伴う譲渡所得税や仲介手数料、登記費用などが挙げられます。

こうした費用の総額を把握していないと、売却後の手取り額が思ったよりも少なくなってしまうことがあります。

　こういった失敗を防ぐためには、不動産会社や税理士などの専門家に事前に相談することが有効です。

また、売却にかかるコストに加え、税金の申告手続きについても確認しておくと安心です。



 

売却タイミングを逃してしまうケース

　不動産市場には売却に適した時期がありますが、それを見極められずタイミングを逃してしまうケースも失敗例として多く見られます。

不動産市場は経済状況や地域ごとの需要と供給によって変動するため、適切なタイミングを逃すと価格が低下したり買い手が見つかりにくくなるリスクがあります。

　タイミングを見極めるには、地域の市場動向を常に把握しておくことが重要です。

信頼できる不動産会社と相談しながら、柔軟に判断することで売却のチャンスを逃さないようにしましょう。

また、長期間売れないリスクを避けるために、事前に売却計画を立てることもおすすめです。



 

4. 不動産売却を成功させるための準備

 

不動産売却のポイント

物件の価値を高めるリフォームの検討

　不動産売却を成功させるためには、物件の第一印象が非常に重要です。

リフォームを検討することで、物件の魅力を高め、より高い売却価格を目指すことができます。

たとえば、壁紙の張り替えや水回りの修繕といった比較的低コストなリフォームであっても、買主に良い印象を与えることが可能です。

ただし、過剰なリフォームは費用対効果が低くなることもあるため、不動産会社やリフォーム会社と相談し、必要最低限の範囲で行うことをお勧めします。


 

 

必要書類の準備と段取り

　スムーズな不動産売却手続きのためには、必要な書類を事前に揃えておくことが欠かせません。

具体的には、登記済証または登記識別情報、不動産のパンフレット、土地や建物の図面、固定資産税納税通知書などが該当します。

不備があると売却のスケジュールが遅れる場合もあるため、早めに確認しておきましょう。

不動産会社に相談すると、追加で必要となる書類の詳細を教えてくれる場合があります。



 

家族や関係者との事前の話し合い

　不動産売却には複数の意思決定者が関与することが多いため、家族や共有名義者がいる場合は、事前にしっかりと話し合いをしておくことが重要です。

売却の時期や価格などで意見が食い違うこともあるため、売却方針を明確にしておき、必要に応じて第三者の意見を取り入れることも検討してください。

意思統一ができていないと売却プロセスが滞る可能性があります。



 

税務や法律の専門家に相談する意義

　不動産売却では、多額の資金が動く一方で、税金や法律の問題が絡むことがあります。

特に譲渡所得税や住民税など、売却に伴う税金は事前に理解しておく必要があります。

こうした法務や税務の詳細について、税理士や弁護士、不動産会社の専門家に相談することは、後悔のない取引につながります。

不動産売却のよくある質問として「税金の計算方法」や「節税対策」が挙がるため、早い段階で専門家との連携を始めるようにしましょう。

長期的な視野での売却計画の立て方

　成功する不動産売却には、長期的な視野で計画を立てることが重要です。

市場動向を把握し、ピークを狙った売却をすることで、より有利な条件で売却が進む可能性があります。

また、売却を急ぎたい場合と、時間をかけて最高価格を目指したい場合では戦略が異なるため、目標に応じたスケジュールを事前に立てておくことがポイントです。

不動産売却には3〜6ヶ月程度の期間がかかる場合が多いことも考慮し、余裕を持った計画が必要です。






 

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5. まとめ