家を売却する前にリフォームすべき？リフォームについて解説！ | 奈良県（奈良市・生駒市・大和郡山市）の不動産のことなら株式会社丸山不動産販売

家を売却する際に、多くの方が悩まれるのが「リフォームをしてから売るべきか、それとも現状のまま売却すべきか」とう点です。

リフォームによって印象がよくなり、買い手が見つかりやすくなる一方で、費用をかけても必ず売却価格に反映されるとは限りません。

そこで本コラムでは、　売却前のリフォームのメリット・デメリットや、実際に効果が期待できるケースについてわかりやすく解説していきます。
 

1.売却前にリフォームするメリットとデメリット

●　売却価格：査定額があがり、高く売れる可能性がある
●　売却期間：内覧時の印象が良くなり、早期売却につながりやすい

リフォームで販売価格が上がる可能性はあるのか

　不動産売却におけるリフォームの最大の魅力は、物件の価値を向上させる可能性がある点です。

壁紙の張り替えやフローリングの修繕など、購入希望者が気にしやすい箇所をリフォームすることで、物件の印象が良くなり、より高い価格での売却が期待できる場合があります。

特に、築年数が古い物件や設備が目立って損傷している物件では、一定のリフォームによって購入検討者へのアピール度を高める効果があります。

 

 

買い手の印象を良くする工夫

リフォームを行う際には、買い手の第一印象を意識することが重要です。

例えば、リビングや玄関などの視認性の高い部分をきれいに整えることは、物件全体の清潔感や魅力を向上させます。

また、照明を明るいものに交換したり、古いキッチンやバスルームを新しい設備に変更するだけでも、使いやすさやモダンな雰囲気を演出できるため、購入意欲を高める効果が期待できます。

ただし、高額なリノベーションではなく、買い手が「好印象を持つためのちょっとした工夫」を考えることがポイントです。



 

 

●　売却価格：リフォーム費用を回収できず、かえって損をするリスクがある（費用倒れ）
●　売却期間：リフォーム期間が必要なため、すぐに売却活動が開始できない

 

リフォーム費用を回収できないリスク

　一方で、リフォームには費用面でのリスクも伴います。

不動産売却において、リフォーム費用が確実に売却価格に反映されるとは限りません。

特に、中古住宅や中古マンションでは、購入後に買い手が自分の好みに合わせてリフォームを行いたいと考えるケースも多く、売却前にかけた費用が無駄になってしまう可能性があります。

また、リフォーム費用が予算を超過してしまった場合、当初期待していた利益を十分に得られなくなることも考えられます。



 

リフォームなしで売る際のメリット

リフォームを行わず現状のまま売却する最大のメリットは、費用や時間を節約できる点です。

特に、物件の状態が比較的良好であれば、最低限のハウスクリーニングのみで売却できるケースも少なくありません。

また、買い手が購入後に自らリフォームを計画する自由度を保つことも、現状売却の魅力の一つです。

現状での価値を適正に評価し、不動産会社と相談しながら適切な売却戦略を練ることが成功のカギとなります。


 

2. 売却前リフォーム実施による実際の声

   

●　売買前リフォームを実施したものの約4分の3で、リフォームを実施したことにより価値が向上したと考えている。

 

●　価値が向上したとするものの価値向上額の平均は約166万円

 

 

〈売買前リフォームを実施した結果〉

〇個人：17件　
　戸建：16件
　共同住宅：1件
　リフォーム工事費用：246万円
　価値が向上したと想定される件数：3件
　割合：17.6％

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〇宅建業者：859件
　戸建：741件
　共同住宅：1件
　リフォーム工事費用：292万円
　価値が向上したと想定される件数：626件
　割合：74.8％
 

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〇小計：876件
　戸建：757件
　共同住宅：119件
　リフォーム工事費用：290万円
　価値が向上したと想定される件数：629件
　割合：73.7％



※既存流通活性化事業（H22年度）事業者へのアンケート結果調査対象　
売買前リフォームを実施した876件が対象

 

 

●　不動産会社（転売業者）が売主：74.8％

●　個人が売主：17.6％

上記の結果から、個人で家を売る前にリフォームしても価値が向上したと想定される件数は2割以下と難しい結果にになっています。

　※「価値が向上したと想定される」ものとは、実際の売買価格からリフォーム工事費用及びリフォームを実施しない場合の想定売買価格を控除した額がゼロを上回るもののこと。
なお、共同住宅については、売買戸数が1戸のもののみ集計

 

 

  ●　ヒヤリングでは、各社が同様に、エリアの客層にあわせた個性を出すことが重要であり、新築や同じ地域内の他物件との差別化を図ることが必要である点を指摘しており、デザインに工夫している。

●　リフォームの内容としては、水回りの設備機器を最新のものに交換したり、内装や外壁を行うものが多い。

 

※アンケート調査：平成22年11月～12月にかけて実施
調査対象：平成21年12月～平成22年11月に売却したもの
中古住宅・リフォームトータルプラン検討会のために日経BP社において行ったもの（補助事業により公募・実施）
 

■参考文献
国土交通省　「中古住宅・リフォームトータルプランについて」
 

 

3. 中古住宅リフォームの実施状況

●　買取再販を行う当たっては、約4分の3でリフォームを実施している。

●　リフォーム箇所は、クロス、床・畳やキッチン、洗面所、トイレといった水回りが多い。










▼買取再販におけるリフォームの実施状況
過去5年間に買い取り再販を行ったもののうちリフォームを実施した割合



▼買取再販に際して行ったリフォームの内容

●　浴室：47.7％
●　キッチン：68.6%
●　トイレ：56.0％
●　洗面所：63.2％
●　畳、襖の張替：92.1％
●　床張替：74.9％
●　クッションフロアの張替：66.1％
●　内壁（クロス）：92.5％
●　外壁：33.1％
●　屋根・雨樋：4.6％
●　窓・サッシ：10.5％
●　間取りの変更：14.7％
●　バリアフリー化：2.9％
●　省エネ改修工事：2.1％
●　耐震補強：4.2％
●　その他4.6%




 

●　中古住宅の購入者でリフォームを実施した人のうち、約7割が入居前後にリフォームを実施している。

●　リフォーム箇所は、クロス、床・畳やキッチン、洗面所、浴室、トイレといった水回りが多い。

●　中古住宅販売前と同様に、水回りや内装をリフォームしているものが多い。







▼中古物件を買ってから最初のリフォームの時期


 

※中古住宅購入者に対するアンケート結果
調査機関　平成22年12月13日～12月17日
有効回答数　227件
中古住宅・リフォームトータルプラン協会のために日経BP社において行ったもの。
（補助事業により公募・実施）




 

▼中古住宅を買ってから最初のリフォームの内容

●　キッチン：47.1％
●　浴室：37.4％
●　洗面所：39.2％
●　トイレ：36.1％
●　リビング・ダイニング：32.2％
●　寝室：20.3％
●　子供部屋：11.5％
●　屋根・雨樋：19.8％
●　外壁：25.6％
●　内壁（クロス）：53.7％
●　床・畳：47.1％
●　玄関ドア・勝手口ドア：11.5％
●　窓・サッシ：11.9％
●　室内ドア・引戸・障子：20.3％
●　ベランダやウッドデッキ：8.8％
●　給湯器：34.8％
●　間取りの変更：15.4％
●　耐震補強：3.1％
●　防犯・防災機器の設置：4.0％
●　太陽光発電の設置：0.0％
●　バリアフリー化：3.5％
●　シロアリ防止処理：6.6％
●　一蘭まるごと/家全体のリフォーム：4.8％
●　その他：4.0％

 

■参考文献
国土交通省　「中古住宅・リフォームトータルプランについて」

 

4. リフォームが有効なケースと不要なケース

築年数や建物の状態となる場面

　家の売却時にリフォームが有効かどうかは、築年数や建物の状態によって大きく左右されます。

築年数が古い物件や、外壁や内装の汚れ、設備の劣化が著しい場合は、買い手に悪い印象を与える可能性が高く、最低限のリフォームが必要となることがあります。

一方で、築浅の家やメンテナンスが行き届いている物件であれば、大規模なリフォームをしなくても売却活動がスムーズに進むことが多いです。

不動産売却を成功させるためには、自分の物件の現状を正確に把握し、適切な対応をすることが重要です。



 

買い手のニーズに応じた対応

　買い手のニーズを把握することは、リフォームを検討する上で欠かせません。

多くの買い手は、購入後に自分の好みに合わせてリフォームをすることを前提にしているため、売主が大規模なリフォームを行う必要はない場合があります。

たとえば、壁紙などの内装は新しくても買い手が好みのデザインに変更する可能性が高いため、高額なリフォームに投資する前によく検討する必要があります。

一方、設備が極端に古い場合など明らかに価値を下げる要素があれば、最低限の改善を行い物件の魅力を高めることで、売却のチャンスを広げることができます。



 

最低限の修繕やハウスクリーニングの効果

　リフォームに多額の費用をかけなくても、最低限の修繕やハウスクリーニングを行うだけで買い手の印象を大きく改善することができます。

たとえば、壁紙の汚れや傷を補修したり、フローリングの磨き、排水口や水回りの清掃を徹底すれば、物件の清潔感が圧倒的に向上します。

これにより、買い手に「すぐに住めそう」と感じてもらうことができ、売却活動がスムーズに進む可能性が高まります。
不動産売却時には、費用対効果の高い最低限の対応から検討することがポイントです。



 

費用対効果が見込めるリフォーム内容

　リフォームを検討する際には、費用対効果を慎重に判断する必要があります。

不動産売却において特に効果が期待できるリフォームとして、壁紙やクロスの張り替え、キッチンやバスルームの部分的な修繕、ハウスクリーニングなどがあります。

これらは比較的低コストでありながら、買い手の印象を良くする効果が高いと言えます。

一方、大規模なリフォームを行ったとしても、その費用を売却価格に反映できるとは限らないため、慎重に計画を進めることが大切です。




 

リフォームせず売却して成功した事例

　リフォームをせずに売却し、成功した事例も多く存在します。

特に、中古住宅市場では「現状販売」として売り出される物件も少なくありません。
現状販売の場合、買い手は物件の状態をそのまま受け入れるため、リフォームコストをかける必要がなく、売主の費用的なリスクを抑えることができます。

また、買い手が自分好みにリフォームする自由度が高まるため、購入希望者の幅が広がるケースもあります。

リフォームをせずに売却することで、時間や費用を節約しながらスムーズな売却を実現する戦略も検討する価値があります。


 

5.リフォームを決定するための判断基準

不動産査定を活用して費用

　家を売却する際、まず重要なのは不動産査定を活用して、リフォームが販売価格にどう影響するかを見極めることです。

不動産会社による査定では、現在の物件価値だけでなく、リフォーム後にどの程度価格が上がる可能性があるかについても分析することができます。

ただし、リフォームには必ずコストが発生するため、そのコストに見合う価格上昇が見込めるかを慎重に判断しましょう。

不動産会社が提供するデータや市場動向を基に、リフォームの費用対効果を詳細に検討することが成功の鍵となります。



 

リフォーム費用の相場を知る方法

リフォーム費用は内容によって大きく異なるため、最初に相場を把握しておくことが大切です。

例えば、壁紙の張り替えは約30万円、キッチンの入れ替えは約100万円とされています。

ただし、費用は物件の広さや選ぶ素材などによって変動します。
不動産会社やリフォーム会社から複数の見積もりを取得し比較することで、過大な費用を防ぐことができます。

また、利用目的や地域ごとに支持されるデザインを選ぶことで、費用を抑えながら買い手の印象を良くすることも可能です。




 

市場動向や周辺物件との差別化


　リフォームをするかどうかの決定には、地域の市場動向や周辺物件の特徴を考慮することも重要です。

同じエリア内の競合物件がどのような状態で売り出されているかを確認しましょう。

例えば、周辺の中古住宅がすでに大規模リフォームを施している場合、自分の物件にも同様の対策が必要になることがあります。

一方で、競合が少ない場合や需要が高いエリアでは、現状のままでも十分に売却が可能なこともあります。このように、リフォームによる差別化は、エリア特性やタイミングに応じて判断しましょう。



 

専門家による建物診断の重要性

　リフォームを決定する前に建物の専門家による診断を依頼することは非常に有効です。

建物の構造や設備の状況、老朽化の程度は専門的な知識がないと見極めが難しいケースが多くあります。

診断を通じて、どの部分にリフォームが必要か、逆にどこを修繕する必要がないのかを具体的に知ることができます。

これにより、ムダな出費を抑えながら、売却後に発生するトラブルのリスクを低減することができます。



 

査定額アップを目指すリフォーム計画のポイント


　リフォーム計画を立てる際には、査定額アップに直結する部分を優先することがポイントです。

たとえば、内装の壁紙やフローリングの張り替え、キッチンやバスルームの部分的なリニューアルなどは、多くの買い手に好印象を与える傾向があります。

また、費用対効果を最大化するため、大がかりなリフォームよりも、小規模でポイントを押さえた工事が効果的な場合もあります。

不動産会社やリフォーム会社と相談しながら、費用を最小限に抑えつつ魅力を高められるプランを検討すると良いでしょう。



 

6. リフォームができない家って？

 

建築基準法や都市計画法などの法令に抵触するため、特に増築や大規模な改修・建て替えが難しくなります。


1.再建築不可物件
最も大きな制約となるのがこれです。
接道義務（建物が建つ敷地が、幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していること）を満たしていない物件は、現在の建物を解体すると新たに建物を建て直すことができません。

●　リフォームへの影響

〇　大規模リフォーム（建物の半分以上を解体・修繕するものなど）を行う際に、「建築確認申請」が必要となる場合、申請が通らず、リフォームができない可能性が高くなります。

〇　設備の入替や小規模な内容工事など、建築確認申請が不要な範囲でのリフォームは可能です。

2.建蔽率・容積率が上限のギリギリの家
敷地面積に対する建築面積の割合（建ぺい率）や、延べ床面積の割合（容積率）が法令で定められた上限をすでに超えている家です。

●　リフォームへの影響

〇　増築は新たに床面積や建築面積が増えるため、基本的にできません。

〇　増築を伴わない内装やリフォームや設備の交換などは可能です。



3.既存不適格建築物・違法建築物
・既存不適格建築物：建てられた当時は合法だったものの、その後の法改正により現在の基準に合わなくなってしまった建物です（例：旧耐震基準の建物）

・違法建築物：法令に違反して建てられた建物や、無許可で増築した建物などです。

●　リフォームへの影響

〇　大規模なリフォームを行うと、現行の法規に合わせて是正する必要が生じ、費用が大幅に増加したり、希望通りの形に直せなかったりすることがあります。特に旧耐震基準のい建物は、リフォームと合わせて耐震補強が必要になるケースが多いです。


 

建物の構造や工法によって、間取り変更や一部解体などに大きな制約を受けることがあります。

1.間取り変更が難しい構造（壁式構造、ツーバイフォー工法など）
建物を壁全体で支えている構造（壁式構造、ツーバイフォー工法など）の場合、構造上重要な壁を撤去すると耐震性に影響がでるため、自由に間取りを変更したり、大きな開口部を設けたりすることが困難です。


 

2.ハウスメーカー独自の規格で建てられている家
ハウスメーカー独自の工法や部材が使われている場合、他の業者がリフォームを引き受けるのが難しかったり、メーカー以外では情報が不足していたりして、工事内容が制限されることがあります。


 

3.老朽化が激しい家
適切にメンテナンスされず、雨漏り、シロアリ被害、基礎や柱の腐食などが広範囲に及んでいる場合、リフォーム前に大規模な修繕が必要となり、費用が膨大になるためリフォームを断念せざるを得ないことがあります。

 

7. 建築確認がいるリフォーム

建築基準法では、新築のほかに、以下の行為が「建築」とみなされ、原則として建築確認が必要です。


1. 増築

床面積が10㎡を超える増築を行う場合、原則として建築確認申請が必要です。


 
●　例外的な注意点

〇　防火地域・準防火地域内では、1㎡でも増築を行う場合は原則として確認申請が必要です。

〇　 既存の建物の建ぺい率・容積率がすでに上限を超えている場合、そもそも増築はできません。



2. 改築

建物の全部または一部を取り壊し、従前とほぼ同じ用途・規模・構造の建物を新しく建てる行為です。
リフォームでいうと、床面積を変えずに老朽化した部分を全面的にやり直すようなケースが含まれます。



3. 大規模の修繕・模様替え

建物の主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）の一種以上を、過半（1/2超）にわたり修繕または変更する工事のことです。

●　 大規模の修繕（元の状態に戻す工事）の例

〇　 屋根や外壁の老朽化した下地を含めて、建物の半分以上の面積で全面的な張り替えを行う。



●　 大規模の模様替え（構造を変更する工事）の例:

〇　スケルトンリフォームなどで、建物の半分以上の主要構造部（壁、柱など）を撤去・新設して間取りを大きく変える。



 4. 特定の用途変更

住宅を店舗、事務所、学校、病院などに変えるなど、建物の用途を大きく変更する場合（特に、建物の規模や用途によっては、避難規定や防火規定が厳しくなるため）。



5. 既存の建物の規模・構造による追加の要件（2025年4月の法改正に注意）

以前は一般的な木造2階建て住宅（4号建築物）の場合、「大規模の修繕・模様替え」は建築確認が不要でしたが、2025年4月の法改正（四号特例の縮小）以降は、一定規模以上の木造建築物（新2号建築物等）で大規模な修繕・模様替えを行う場合に、新たに建築確認申請が必要となります。

 

 

リフォームで建築確認が必要となる場合、一般的に以下の流れで手続きが進みます。



1.リフォーム計画の策定
リフォーム業者（多くの場合、建築士事務所）が計画を立てます。



2. 建築確認申請
建築主（施主）または代理人である設計者が、役所または民間の指定確認検査機関に申請書類（申請書、図面一式、計算書など）を提出します。



3.審査
提出された図面や計算書が、現行の建築基準法、都市計画法、消防法などの法令に適合しているか審査されます。
既存の建物が違法建築物だった場合や、検査済証がない場合は、現行法に適合させるための是正工事や、法適合性の調査が必要になることがあり、手続きが複雑化したり、費用が増加したりする可能性があります。



4. 建築確認済証の交付
審査をパスすると、工事に着手するための許可証である「建築確認済証」が交付されます。



5.工事着工



6.中間検査・完了検査（必要な場合）
工事の途中の段階や完了時に、法律通りに工事が行われているか検査を受けます。



7.検査済証の交付
完了検査に合格すると、建物が法令に適合していることを証明する「検査済証」が交付されます。



壁紙の張替、設備の交換（キッチン、浴室など）小さな間仕切りの変更など、建物の構造に影響を与えない軽微なリフォームは通常、建築確認申請は不要です。

リフォームの計画がある場合は、必ず事前にリフォーム業者に相談し、工事内容が建築確認の対象となるか、法的な手続きが必要かどうか確認してもらいましょう。


 

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8. まとめ