奈良市の不動産会社が解説！住替え成功の鍵：知らないと損する費用とタイミングの見極め方 | 奈良県（奈良市・生駒市・大和郡山市）の不動産のことなら株式会社丸山不動産販売

住替えは、新しい生活のスタートを切る大きな一歩ですが、その裏側には多くの費用やスケジュール調整が伴います。

特に旧居の売却・引越し・新居購入といった複数の手続きが重なるため適切なタイミングとコスト管理が成功の鍵となります。


本コラムでは、見落としがちな費用の種類や、損をしないためのベストなタイミングの見極め方を分かりやすく解説します。
 

1.住み替えとは？基本の理解と一般的な流れ

住み替えの意味と目的

住み替えとは、現在住んでいる住宅から新しい住宅へ引っ越すことを指します。

不動産の売却と購入が伴う場合が多く、ライフスタイルや生活環境の変化に応じて検討される選択肢です。

住替えについて考える際には、自身や家族の生活に求める条件を明確にし、新しい住環境に対する目標を設定することが重要です。

　住み替えの目的としては、「より快適な住環境を求める」や「家族構成の変化に対応する」などが挙げられます。


例えば、結婚や出産、子どもの進学や独立などのライフイベントがきっかけになることが多いです。

また、将来の資産形成を視野に入れた住み替えや、老後の住みやすさを考えたダウンサイジングも重要な目的の一つです。

住み替えの主なケースと動機

　住み替えを検討する動機にはさまざまなものがあります。

主なケースとその理由を以下に整理しました。 　

 

 

●　子供の成長や独立に合わせた住み替え：子供が増えたので広い家へ/子供が独立したので小さい家へ

●　高齢や同居：結婚や親との同居に伴い新居を探す

●　高齢化への対応：バリアフリー住宅や駅近マンションへの移住

   

●　通勤・通学の利便性を高めたい：職場や学校へのアクセスを良くするため

●　子育て環境を重視：学区や治安、子育て支援環境

●　自然や景観、趣味に合わせた住環境：郊外やリゾート地に住む

 

 

●　住宅ローン負担の見直し：ローソン返済の軽減や借り換えを目的に、より負担の少ない住まいに移る

●　維持管理費や固定資産税の軽減：戸建からマンションへ、あるいは小規模物件へ移る
 

 

●　資産価値の高いエリアへの移転

●　不動産の買い替えによる節税対策（譲渡所得控除や特例の活用など）

●　賃貸物件への転用：旧居を貸し出して収益化、新居に移る

   

●　転職・転勤に伴う引越し

●　親の介護や家族のサポートのための移住

●　二拠点生活やセカンドハウスの購入

 

住み替えの流れ：売却から購入まで

　住み替えには、いくつかの典型的なステップがあります。

「売ってから買う（売却先行）」か「買ってから売る（購入先行）」かによっても流れが多少かわります。

基本的な流れをご紹介します。

●　目的・条件（場所・広さ・予算）を整理する

●　資金計画（ローン残債、購入予算、諸費用）を試算する

●　家族と相談時、優先順位を決める

●　不動産会社に査定依頼をする（複数社に依頼がおすすめ）

●　売却価格の相場を把握する

●　修繕やリフォームの必要があれば検討

●　不動産会社と媒介契約を締結

●　広告・内覧対応

●　買主との価格交渉や条件調整

●　契約書確認、手付金の授受

●　ローン残債がある場合は返済方法を決定

●　引渡し日や新居への入居時期を調整

●　資金計画に合わせて購入先を選定

●　売却代金の入金後に購入契約・決済

●　住宅ローン審査・契約

●　引越し業者の手配

●　住所変更や電気・ガス・水道などライフラインの手続き

●　学校や勤務先への連絡

 

●　「二重ローン」による可能性を踏まえて計画

●　つなぎ融資・ブリッジローンなどを検討

●　新居を決定・購入契約・住宅ローン契約

●　新居引渡し前に売却活動を開始

●　引渡し時期を調整し、ダブル家賃を防ぐ

●　新居へ引っ越し後、旧居を引渡す

   

住み替えは、全体として3か月から半年程度の期間を要するのが一般的です。

売却と購入を同時進行で進める場合や、仮住まいが必要な場合には、その分スケジュールに余裕をもたせる必要があります。 　

スムーズな進行のためには、スケジュール管理と費用面での計画が不可欠です。

特に、売却先行か購入先行かを選択する際には、それぞれのメリット・デメリットを十分に理解し、自分に合った方法を選ぶことが重要です。

また、仮住まいが必要になる場合は引越しが2度発生するため、費用と手間を考慮した計画を立てることが望ましいでしょう。

　さらに、不動産会社選びも住み替え成功の鍵となります。

信頼できる業者を選び、プロのアドバイスをもらいながら進めることで、リスクを最小限に抑え、負担を軽減することができます。

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2. 住替えにかかる費用を徹底分析

売却にかかる費用の内訳

　住み替えを行う際に、現在の住まいを売却する場合、いくつかの費用が発生します。

主な費用として、不動産会社に支払う仲介手数料や売買契約時の印紙税があります。

仲介手数料は、売却価格の3%＋6万円（税別）が一般的な目安です。

また、売却する際にローンを完済する必要がある場合、抵当権抹消手続きに関連する費用も発生します。

その他に、住まいによってはハウスクリーニングや修繕費用が必要になる場合があるため、これらも事前に考慮しておくことが大切です。



 

購入時に必要な費用の種類

　新しい住居を購入する時にも、多くの費用がかかります。

物件の購入価格に加えて、不動産仲介手数料、住宅ローンの事務手数料、登記費用、火災保険料など多岐にわたります。

特に登記費用には法務局への登録免許税や司法書士への依頼費用が含まれるため、費用が増えることがあります。

また、購入時に支払う印紙税や不動産取得税についても忘れずに検討しましょう。

これらの諸費用は購入額の5～8%程度が目安とされており、資金計画に含めておく必要があります。



 

仮住まいと引越しのコスト

　売却と購入のタイミングがズレる場合、仮住まいと引越しのコストも発生します。

仮住まいを借りる際には、賃貸契約の初期費用（敷金や礼金など）や毎月の家賃が必要です。

また、現在の住居から仮住まい、さらに新居への二重引越しとなる場合、それぞれの引越し費用を計上しなければなりません。

引越しの規模や距離によっても費用が大きく変動するため、事前に見積もりを取っておくことをお勧めします。



 

税金と減税措置の注意点

　住み替えに関わる税金のポイントも押さえておきましょう。まず、不動産売却に伴う譲渡所得については、条件を満たせば3,000万円の特別控除が適用される場合があります。

また、新居の購入では住宅ローン控除が利用できる場合がありますが、適用条件や手続きが複雑になることもあるため、事前に調べておくことが重要です。

さらに、不動産取得税も発生しますが、新築や条件を満たすマイホームの場合は軽減措置が適用されることもあります。

これら減税措置を効果的に活用することで、住み替えにかかる費用を抑えることが可能です。

3.住み替えを成功させるためのタイミングと計画

不動産市場の動向を読むポイント

　住み替えを成功させるためには、不動産市場の動向を正しく把握することが大切です。

不動産市場は経済状況や地域の需要と供給によって大きく影響を受けます。

例えば、住宅価格が上昇傾向にある地域では、手放すタイミングを誤ると売却価格が希望よりも低くなる可能性があります。




一方で、購入を検討している場合には、価格が下落するタイミングを見定めることが得策です。

　市場の動きを知るためには、地域の不動産取引情報を確認することが重要です。

国土交通省が提供するデータや不動産会社が発表する市場レポートを活用することで、売り時や買い時の傾向を理解できます。

また、不動産は季節によって需要が変わることがあります。

例えば、新生活が始まる春先には取引が活発になるため、その時期を狙うのか、それとも落ち着く時期を見定めるのかを検討する必要があります。




 

最適な住み替えの時期とは

　住み替えを検討するにあたり、タイミングは非常に重要です。

一般的に最適なタイミングとは、自身のライフステージや経済状況に合致し、市場条件も有利な時期を指します。

たとえば、子どもの進学や親の介護など家族構成の変化が生じるとき、住み替えを検討する人が多いです。

また、住宅ローンの控除が終了するタイミングも良い機会とされています。

　さらに、不動産市場の動向も重要です。住宅価格が高騰している時期に売却することで収益を得ることができ、逆に住宅価格が下落した時期に購入を検討すると割安感があります。

ただし、市場の状況に惑わされないためにも、自身の長期的な生活設計に基づいて時期を選ぶことが重要です。
 

売却と購入をスムーズに進める計画の立て方

　住み替えを円滑に進めるには、売却と購入の計画をしっかり立てることが必須です。

特に、「売却先行」にするか「購入先行」にするかを事前に決定することがポイントです。

売却先行の場合、売却資金を確保した後に次の住まいを探すため資金計画が立てやすいというメリットがありますが、仮住まいが必要になるリスクがあります。

一方、購入先行では、新居での生活がスムーズに開始できますが、資金計画が複雑になる可能性があります。

　計画を立てる際は、購入や売却の流れを事前に理解し、不動産会社や金融機関と密に連絡を取ることが重要です。

また、売却と購入のタイミングがずれる場合でも、仮住まいや引越しをスムーズに行えるよう、スケジュールを詳細に設定しておきましょう。

住み替えに必要となる費用（売却時の手数料や購入時の諸費用など）も事前に見積もり、予算内で計画を進められるよう準備することが成功の鍵です。







 

4. 住み替えでよくある失敗例

よくある失敗例とその対策

住み替えでよくある失敗例として、主に資金計画・売買のタイミング・新居の環境に関するものがあります。

成功させるためには、これらの失敗パターンを事前に知り、対策をたてることが重要です。



 

 

住み替えで最も深刻になりがちなのが、資金面での失敗です。


●　旧居が希望価格で売れず、資金計画が狂った

　持ち家の売却益を新居の購入資金に充てる予定が、思ったほど高く売れなかったため、新居の住宅ローン負担が重くなったり、予定外の自己資金の持ち出しが必要になったりするケースです。

特に新居を先に購入する「買い先行」の場合にリスクが高まります。

●　諸費用や税金の見積もりが甘かった

　新居の購入費用だけでなく、仲介手数料、各種税金（譲渡所得税、不動産取得税など）、引っ越し費用、仮住まい費用など、住み替えにかかるすべての諸費用を十分に考慮していなかったため、資金不足に陥るケースです。
 

 

旧居の売却と新居の購入のタイミングが合わないことで、金銭的・精神的な負担が増えることがあります。

●　売却と購入の時期が合わず二重ローンになった

　新居を先に購入した「買い先行」の場合、旧居がなかなか売れず、一時的に新居と旧居の住宅ローンを二重に支払う状況（ダブルローン）になり、家計が圧迫されるケースです。

●　仮住まい期間が長くなり費用がさかんだ

　旧居を先に売却した「売り先行」の場合、新居がすぐ見つからず、仮住まい（賃貸など）の期間が長引くことで、余計な家賃や引っ越し費用（2回分）がかさんでしまうケースです。

●　焦って物件選びや売却価格で妥協した

　売買のスケジュールに余裕がなかったため、新居を慌てて決めてしまい後悔したり、旧居の売却を急ぐあまり相場より安く売却してしまったりするケースです。

   

新しい住居や周辺環境が期待と異なり、住み始めてから後悔するケースも多いです。

●　周辺環境の確認不足
　
　内見時や昼間には気づかなかった騒音（車の交通量、近隣の商業施設など）や夜間の治安に不満を感じるケースです、また、駅までの道のりに急な坂道があり、毎日の通勤・通学が大変になるｍ買い物の利便性が良そうより悪かった、といった失敗もあります。

●　間取りや広さが生活に合わなかった

　戸建からマンションへ、あるいはその逆の住み替えで、生活動線や収納スペースが使いにくかったり、前の家で使っていた家具や家電のサイズが合わなかったりするケースです。
特に高齢での住み替えの場合、バリアフリーやメンテナンスのしやすさを考慮しなかったことへの後悔も聞かれます。

●　マンション特有の費用・トラブルを考慮しなかった

　戸建からマンションに住み替えた場合、管理費・修繕積立金・駐車場代などの月々の固定費が予想以上に家計を圧迫したり、隣人との騒音トラブルなどでストレスを感じたりするケースです。



 

 

5. 住み替えを成功させるためのコツ

住み替えを成功させるためのコツは、主に「資金計画」「売買のタイミング」「新居の選び方」の3つの要素を、スケジュールに余裕を持って慎重に進めることです。

多くの失敗例は、この3つのバランスが崩れることから発生します。

住み替えで最も重要なのは資金計画です。楽観的にならず、余裕を持った計画を立てましょう。


●　旧居の「現実的な」売却価格を把握する

　希望的観測ではなく、複数の不動産会社に査定を依頼し、最低ラインの売却価格を想定して資金計画を立てましょう。

高く売り出しすぎると売却が長期化し、スケジュール全体に影響します。

●　全ての諸費用を洗い流す

　新居の購入費用以外にも、仲介手数料、税金、登記費用、引っ越し費用、ローンの諸費用など、売却と購入にかかる全ての費用を漏れなく計算し、予備費も確保しておきましょう。


●　ローン負担を増やしすぎない
 

売却益を過大に見積もったり、二重ローン（ダブルローン）のリスクを軽視したりせず、月々の返済額が現在の生活を圧迫しないか、長期的なシミュレーションを行いましょう。


 

旧居の売却と新居の購入は、どちらを優先するかでリスクが変わります。

ご自身の状況に合わせて最適な方法を選びましょう。
 

 



 

理想は「同時並行」ですが、スケジュール調整が非常に難しいため、「売り先行」で資金を固めてから、新居の引き渡しを仮り住まい期間で調整するのが、多くの場合で安心かつ確実性が高い方法とされています。
 

 

【新居の選び方】

 

●　優先順位を明確にする
　譲れない条件（立地・広さ・間取りなど）と妥協できる条件を家族で事前に話し合い、優先順位を決めておくことで、物件探しを効率化し、後悔を妨げます。

●　現地確認を徹底する
　内覧は昼間だけでなく、平日や夜間、休日など、時間帯や曜日を変えて行い、騒音、交通量、周辺住民の雰囲気、夜道の明るさなどをチェックしましょう。

●　将来を見据える
　現在の家族構成だけでなく、将来的な子供の独立や老後の生活、リフォームのしやすさなども考慮して物件を選ぶと、再度の住み替えリスクを減らせます。

 

【不動産会社選び】
 

●　「住み替え」実績が豊富な会社を選ぶ

　売却と購入の手続きを同時並行で進めるには高度な調整力が必要です。住み替えに慣れた、売却と購入の両方を一括で相談できる会社を選ぶと、スケジュール調整がスムーズに進みやすくなります。

●　担当者との相性を重視する
　
　住み替えは数ヶ月に及ぶ長丁場です。疑問や不安を遠慮なく相談できる、信頼できる担当者を選ぶことが成功への鍵となります。

 

 

6. 住み替えの相談はどこにしたらよい？

住み替えの相談先

住み替えの相談先は、お客様の現在の状況や、新しい住まいの種類（購入・賃貸・新築）によって変わってきます。
 

持ち家を売却して新しい家を購入する（または新築する）住み替えにおいて、もっとも中心的な役割を果たすのが不動産売買仲介会社です。


【相談できること】

●　売買査定・売却活動：現在の家が「いくらで売れそうか」を算出し、実際に売却活動を行います。

●　新居の購入仲介：新しい家（中古・新築）を探し、売買契約を仲介してくれます。

●　スケジュール調整：売却と購入のタイミング（売り先行・買い先行）をどうするか、具体的なスケジュールを調整してくれます。

●　資金計画のアドバイス：提携している金融機関と連携し、住宅ローンや住み替えローン、税金（各種特例など）に関するアドバイスを行います。



【選び方のポイント】

●　売却実績・得意エリア：特に旧居の売却に強く、地域の事情に詳しい会社を選ぶことが、高くスムーズに売るために重要です。

●　「売却」と「購入」の一括依頼：基本的に、売却と購入を同じ不動産会社に依頼すると、手続きやスケジュールの調整がスムーズになり、仲介手数料の割引を受けられる場合もあります。
ただし、住み替え先が遠方の場合など、エリアの専門性を優先して別々の会社に依頼する方が良いケースもあります。

●　担当者との相性：住み替えは期間が長く複雑な取引になるため、信頼できる、経験豊富な担当者を選ぶことが成功の鍵です。
 

【資金計画・ローンに関する相談】 

●　金融機関（銀行など）：住宅ローン残債の確認、新規ローンの　借り換え相談、住み替えローン・つなぎ融資の相談、返済趣シミュレーションなど。

●　ファイナンシャルプランナー：家族のライフプラン全体を考慮した長期的な資金計画、老後も見据えた無理のない予算設定、各種特例（控除など）のアドバイスなど。



【新規・リフォームに関する相談】

●　ハウスメーカー・工務店：土地探し、注文住宅の設計・建築、建て替え、大規模リフォームの相談



【賃貸への住み替えを検討する場合】

●　不動産賃貸仲介会社：新しい賃貸物件探し、賃貸契約に関する手続き。



【中立な立場で相談したい場合】

●　自治体の住宅相談窓口：不動産取引や賃貸に関する一般的な相談、専門家（宅地建物取引士など）による無料相談会を実施している場合があります。特に高齢者向けの住み替え支援を行っている自治体もあります。

●　中立の住み替えコンシェルジュサービス：特定の不動産会社に偏らない立場で、資金計画や手続きの流れについて無料でアドバイスを提供するサービスもあります。
 

 

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7. まとめ