奈良市の不動産会社が教える｜不動産売却とふるさと納税の相乗効果！奈良県の返礼品で節税を賢く手に入れる方法 | 奈良県（奈良市・生駒市・大和郡山市）の不動産のことなら株式会社丸山不動産販売

不動産を売却すると、まとまった利益が発生する一方で、譲渡所得税や住民税などの税負担が気になるものです。

せっかくの大きな資金を得ても、税金でかなりの部分が差し引かれてしまうのは避けたところです。

そんなときに注目したいのが「ふるさと納税」です。

ふるさと納税を活用すれば、節税効果を得ながら全国各地の魅力的な返礼品を楽しむことができます。

本コラムでは、不動産売却とふるさと納税を組み合わせることで得られる相乗効果についてご紹介いたします。

 

1.不動産売却とふるさと納税との関係

ふるさと納税の基本仕組みを理解しよう

　ふるさと納税は、特定の自治体に寄付を行うことで税金の控除を受けられる制度です。寄付をすると、寄付金のうち2,000円を差し引いた残りの金額が翌年度の所得税や住民税から控除されます。

さらに、多くの自治体が寄付者にお礼として特産品や返礼品を提供しているのも魅力の一つです。

所得が高いほど控除される上限額は増え、還元率の高い利用が可能になります。

そのため、不動産売却で生じた収入が多い場合、ふるさと納税制度をより効果的に活用できる可能性があります。



 

不動産売却で発生する税金の種類とは？

　不動産を売却する際には、いくつかの税金が発生します。主なものとして「所得税」と「住民税」があり、これらは売却益に基づいて計算されます。

この売却益は「譲渡所得」と呼ばれ、不動産の売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた額です。

ただし、不動産を保有していた期間に応じて課税率が分類され、短期譲渡所得（5年以下の所有）は所得税率30％、住民税率9％、長期譲渡所得（5年超の所有）は所得税率15％、住民税率5％が適用されます。

不動産売却による譲渡所得が多ければ多いほど、ふるさと納税の控除可能額も増加します。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
 

譲渡所得とふるさと納税上限額の関係

　ふるさと納税の控除上限額は所得に応じて設定されており、所得が増加すればするほど、その上限額も高くなります。

不動産売却によって得られる譲渡所得も課税対象の一部となり、ふるさと納税の上限額に直接影響を与えます。

例えば、通常の給与所得に加えて不動産売却で高額な譲渡所得が発生した場合、その年のふるさと納税上限額が大幅に増える可能性があります。

この仕組みを理解し、売却タイミングに合わせてふるさと納税を活用することで、返礼品を多く受け取りつつ、節税対策を行うことが可能です。



 

不動産売却後のふるさと納税のメリット

　不動産売却後にふるさと納税を活用することで、節税効果を享受できます。譲渡所得が20万円以上である場合、所得税や住民税の追加負担が発生しますが、ふるさと納税を適切に行うことで、その税負担を軽減することができます。

さらに、返礼品を通じて地域の名産品やサービスを受け取ることで、実質的な経済的メリットも得られます。

不動産売却の年は収入が増加しやすいため、ふるさと納税の利用を計画的に行うことが非常に重要です。



 

注意点：適用条件と導入の可否

　不動産売却とふるさと納税を組み合わせる際には、いくつかの注意点があります。

まず、不動産売却益が発生していなければ、ふるさと納税の上限額も増えないため、節税効果を得ることはできません。

また、不動産を売却した場合、ふるさと納税のワンストップ特例制度を利用せず、確定申告を行う必要がある点にも注意が必要です。
これにより、控除手続きなどの作業が発生し、適切な申告を怠ると控除が受けられなくなる可能性もあります。

導入前に、適用条件を十分に確認し、ふるさと納税を賢く活用する準備をしましょう。




 

2. ふるさと納税の控除上限額をシミュレーションする方法

控除上限額の計算式を解説

　ふるさと納税の控除上限額は、寄付金が税金から控除される基準を示すものです。

この上限額はその年の所得金額によって異なり、年収が高い方ほど上限額も高くなる仕組みになっています。

計算式は主に以下の要素で構成されています。

　控除上限額 ≒ （所得金額－各種控除）× 寄付可能割合－2,000円 　

不動産売却で譲渡所得が発生した場合、この所得が総所得に含まれるため、控除上限額が大きくなる可能性があります。

ただし、譲渡所得は「申告分離課税」として扱われるため、詳細な計算には住民税や所得税との関連性も考慮する必要があります。



 

具体例：不動産売却後のシミュレーション

　実際に不動産売却後の譲渡所得がふるさと納税にどう影響するのか、具体的なシミュレーションをしてみましょう。

例えば、不動産売却で2,000万円の譲渡所得が発生した場合を考えます。この金額が年間所得に追加されるため、ふるさと納税の控除上限額は大幅に増加します。

　例えば、年収500万円の方が家族構成として配偶者控除を受けている場合、通常の控除上限額はおおよそ6万円程度ですが、不動産売却で2,000万円の譲渡所得が発生すると、その額に応じて上限額が100万円以上になることもあります。

この増加分を活用することで、特産品などの返礼品をより多く受け取ることができます。


 

源泉徴収票と住民税決定通知書の正しい見方

　不動産売却後にふるさと納税を検討する際、源泉徴収票や住民税決定通知書を正確に読み取ることが重要です。

これらの書類には、所得金額や税金額が詳細に記載されており、控除上限額の算定時に必要な情報が含まれています。

　源泉徴収票では総所得金額や所得控除の内容が確認でき、不動産売却後の譲渡所得がどの程度総所得に影響を与えているか判断する手がかりとなります。

また、住民税決定通知書は翌年度の住民税額を確認する際に役立ちます。特に譲渡所得が住民税の課税基準にどのように影響するのか見直すことが大切です。



 

限度額を確認する際の注意点

　ふるさと納税の限度額を計算する際には、いくつかの注意点があります。

まず、不動産売却の譲渡所得が発生しない場合、その所得は限度額に影響しません。

譲渡所得は売却益に基づいて計算されるため、たとえ売却額そのものが大きくても、取得費や諸経費を差し引いた後に譲渡所得がゼロもしくはマイナスになるケースもあるからです。

　さらに、確定申告が必要になりますが、この際にふるさと納税の申告を忘れないことが重要です。

ワンストップ特例制度は利用できなくなるため、自分で申請する必要があります。

また、限度額の計算時に扶養控除や医療費控除など、各種控除を適切に反映させることも忘れてはなりません。

　以上の注意点を踏まえ、不動産売却とふるさと納税を組み合わせて最大限に節税効果を引き出すことを目指しましょう。


 

3.ふるさと納税で受け取れる返礼品を最大限に活用する方法

返礼品の選び方とお得な利用例

　ふるさと納税で返礼品を選ぶ際には、特に自分の生活や趣味に合ったものを選ぶことで、より高い満足感を得られます。

例えば、家計の節約につながる米や日用品などの実用的なアイテムを選ぶのは人気のスタイルです。

また、地域ならではの特産品や高級食材を選ぶことで、普段触れる機会の少ないものを楽しむことができます。

不動産売却による譲渡所得でふるさと納税の上限が上がった場合、高単価の返礼品も候補に入れることで、寄付金額に応じた特典を最大限活用できるでしょう。



 

地域貢献を意識した返礼品の選択

ふるさと納税は地域を直接支援する仕組みであるため、返礼品を選ぶ際にその地域の特色や必要性を考慮する選び方もおすすめです。

例えば、災害支援や特定の社会課題に取り組む自治体に寄付を行い、その地域からの返礼品を受け取ることが可能です。

不動産売却による臨時収入を利用して地域社会に貢献することは、節税効果だけでなく、社会的な意義を感じられる有意義な選択となります。

高額納税者向けのおすすめ返礼品

　不動産売却による譲渡所得が高額になる方は、ふるさと納税の上限額も増加するため、通常は手が届かない高価な返礼品も選択肢に入ります。

特に人気があるのは、ブランド牛や高級海産物といった贅沢品、さらには体験型の返礼品です。

宿泊券や高級旅館でのペア宿泊プランは、高額寄付をした方だけが受け取れる特別な返礼品として人気を集めています。こうした返礼品を有効活用することで、ふるさと納税の楽しみがさらに広がります。



 

還元率の高い自治体を見極めるコツ

　ふるさと納税を最大限に活用するためには、還元率の高い自治体を選ぶことが重要です。

還元率とは、寄付金に対して受け取れる返礼品の価値の割合であり、高い還元率の返礼品を選ぶことで、よりお得感を得られます。

還元率は自治体や返礼品によって異なるため、事前に比較調査を行ったり、ふるさと納税の専門サイトを活用したりすることをおすすめします。

不動産売却後に得た収益を賢く活用し、節税効果と返礼品の充実感を両立させましょう。



 

4. 不動産売却とふるさと納税を組み合わせる際の注意点

確定申告とふるさと納税の関係性

　不動産売却を行った年にふるさと納税を活用する場合、確定申告が必要になる点に注意が必要です。

不動産売却によって発生する譲渡所得は、申告分離課税として扱われ、通常の給与所得などとは別に申告を行う必要があります。

この際、ふるさと納税の控除を適用するためにも確定申告が重要です。

特に、不動産売却による所得が大きくなる場合、ふるさと納税の控除上限額が増加するため、申告を正確に行うことが節税効果を享受するポイントとなります。



 

ふるさと納税の期限とスケジュール調整

　ふるさと納税を行う際は、スケジュールの調整が欠かせません。ふるさと納税はその年の所得に基づいて控除が計算されるため、不動産売却を計画している場合は売却日程を考慮した上で寄付を行う必要があります。

また、ふるさと納税には12月31日という寄付の締切日があるため、不動産売却で譲渡所得が発生するタイミングを見極め、締切までに寄付を完了させることが重要です。

計画的に進めることで、控除を最大限に活用できます。


 

控除を受けるために必要な書類一覧

　ふるさと納税と不動産売却を組み合わせて効果的に活用するには、必要な書類を揃えることが欠かせません。

不動産売却に関連する書類には、譲渡所得の計算で使う「売買契約書」や「取得費を証明する書類」、また「経費に関する領収書」などがあります。

一方、ふるさと納税においては、自治体から送られる「寄付金受領証明書」が欠かせません。

これらは確定申告時に必要となるため、双方の書類を整理しておくことがスムーズな手続きに繋がります。

併用できないケースと適切な対応策

　不動産売却とふるさと納税を組み合わせる際には、いくつかの併用できないケースや注意点があります。

例えば、ふるさと納税については、「ワンストップ特例制度」を利用することはできず、必ず確定申告が必要です。

また、不動産売却による所得が少ない場合、ふるさと納税の控除上限額が増加しない可能性もあります。

こうした場合には、無理に多額の寄付を行わず、計画的に上限額内で寄付を設定することが重要です。

具体的なシミュレーションを行い、効率的に制度を活用することが賢明です。



 

5. 奈良県のふるさと納税の特色

人気の返礼品ジャンル


【食品・農産物】

・大和牛(和牛ブランド・霜降りが美しい)
・大和野菜(大和まな・大和いもなど古代から続く在来種〉
・奈良漬け（酒粕使った伝統的な漬物）
・いちご（あすかルビー）
・柿（「刀根早生」「富有柿」）


【お酒】

・清酒（奈良は清酒発祥の地とされる）
・梅酒（吉野の梅を使ったものが有名）


【工芸品】

・奈良筆（書道の高級筆）
・奈良団扇（工芸品指定）
・漆器や木工品（吉野杉を活かしたもの）


【体験型】

・和紙・織物体験





奈良県の特徴を生かした節税+返礼品のメリット



★売却後の資金で寄付可能→高額返礼品も選びやすい
★地域応援と文化継承→奈良の伝統工芸や農産物を守ることに寄付が直結
★生活の豊かさアップ→食品・体験・宿泊など、日常や旅行で楽しめる




奈良県の人気返礼品（2025年9月版）



■ジェラート詰め合わせ（平群町）

・寄付金額：15,000円
・内容：イタリアンジェラートのカップ詰め合わせ
・特徴：地元の素材を活かした本格的なジェラートが楽しめます。



■国産牛肉100％ハンバーグ（香芝市）

・給付金額：13,000円
・内容：200ｇ×8個ハンバーグセット
・特徴：国産牛肉を使用を使用したジューシーなハンバーグです。



■自家製牛赤せんまいあぶらかす（奈良県三宅町）

・給付金額：12,000円
・内容：自家製の赤せんまい（牛のホルモン）を使用したあぶらかす（600ｇ×2）
・特徴奈良県内で製造された本場の味を堪能できます。



■富有柿　約7㎏（五條市）

・給付金額：12,000円
・内容：訳ありの富有柿（約7㎏）
・特徴：甘味が強く、食べ応えのある柿です。



■まる兄きっちん。のレインボーレアチーズケーキ（大和高田市）

・給付金額：13,000円
・内容：レインボーカラーのレアチーズケーキ9個セット
・特徴：見た目も美しく、味も絶品のスイーツです。



■奈良県の特産品「奈良米」

奈良県は良質な米の産地としても知られています。
特に「大和米」や「吉野米」など、地元で育まれたお米は、ふるさと納税の返戻品としても人気です。



奈良県のふるさと納税は、地元の特産品や手作りの品々が豊富で、給付を通じて地域の活性化にも貢献できます。

各サイトで詳細を確認し、自身の好みに合った返礼品を見つけてみてください。

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6. まとめ